Pracownicy niezależni odgrywają ważną rolę w amerykańskiej sile roboczej. Według raportu Freelancers Union i Upwork, 57 milionów Amerykanów, czyli 35 procent siły roboczej, uważa się za freelancerów. Freelancer ma wiele zalet: możesz być swoim własnym szefem, ustalać własny harmonogram, wybierać własne projekty i klientów. Jedną z głównych wad pracy w gospodarce koncertowej jest jednak to, że kredytodawcy hipoteczni mają tendencję do dokładniejszej kontroli freelancerów, gdy ubiegają się o kredyt hipoteczny.
Pierwsze kroki
Pierwszą rzeczą, którą należy wiedzieć, jest to, że wszyscy ci, którzy są uważani za freelancerów, właścicieli firm, jednoosobowych właścicieli lub niezależnych wykonawców, mają jedną wspólną cechę finansową: nie mają odcinków wypłat ani zestawień wynagrodzeń W-2.
Bez względu na to, do której z tych kategorii należysz, „gdy ubiegasz się o kredyt hipoteczny, twój pożyczkodawca najprawdopodobniej użyje terminu „samozatrudniony” – mówi Andrina Valdes, dyrektor operacyjny Cornerstone Home Lending. Podczas gdy osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny, które są samozatrudnione, postępują zgodnie z tym samym procesem składania wniosków, co pracownicy etatowi, być może będą musieli pójść o krok dalej. „Kwalifikujesz się wstępnie do kredytu hipotecznego, poszukiwania domu, dostarczasz dokumenty potrzebne do złożenia wniosku o pożyczkę i kupujesz ubezpieczenie dla właścicieli domów”, mówi Valdes, „ale być może będziesz musiał podjąć kilka dodatkowych kroków, aby przedstawić dowód dochodu”.
Dlaczego mogą być potrzebne dodatkowe kroki
Kredytodawcy hipoteczni mają dobre powody, by wymagać dodatkowej dokumentacji od freelancerów. „Ponieważ dochód osób samozatrudnionych może się zmieniać w ciągu roku dla wielu osób”, wyjaśnia Valdes, „te dokumenty mogą pomóc zmniejszyć ryzyko w oczach pożyczkodawcy, zapewniając szersze spojrzenie na Twoje zarobki”.
Nic tak jak pandemia nie sprawia, że pożyczkodawcy jeszcze bardziej martwią się o Twoją zdolność do spłaty miesięcznego kredytu hipotecznego. Jak na ironię, teraz, gdy Covid-19 zrujnował wiele miejsc pracy, które kiedyś uważano za odporne na recesję, Upwork zauważa, że o 2 miliony więcej osób dołączyło do szeregów freelancerów w ciągu ostatnich 12 miesięcy, a 75 procent zarabia tyle samo lub więcej niż w swojej tradycyjnej pracy.
Chociaż może być więcej pracowników koncertowych, którzy zarabiają więcej pieniędzy niż przed wybuchem pandemii, kredytodawcy hipoteczni są podenerwowani nieformalnym – i często bardziej tymczasowym – charakterem stosunków pracy freelancerów ze swoimi klientami. Pożyczkodawcy obawiają się również, że te relacje są o wiele łatwiejsze do zerwania. Właśnie dlatego Valdes mówi, że freelancerzy powinni być przygotowani na dostarczenie dodatkowej dokumentacji, która przedstawia jaśniejszy obraz ich dochodów: „Być może będziesz musiał przedstawić zeznania podatkowe od osób fizycznych i firm za ostatnie dwa lata”, radzi, a także „zysk i strata wyciągi, wyciągi bankowe firmowe (jeśli dotyczy) oraz wszelkie dodatkowe płatności lub źródła dochodu, w tym niepełnosprawność lub ubezpieczenie społeczne”.
A co z twoją zdolnością kredytową?
Twoja ocena kredytowa jest zawsze decydującym czynnikiem przy ubieganiu się o pożyczkę. Jednak zdaniem Valdesa ocena kredytowa nie jest ważniejsza dla freelancerów ubiegających się o kredyt hipoteczny niż dla osób ubiegających się o kredyt hipoteczny z płatną pracą – i nie musi być idealna.
Valdes zaleca skontaktowanie się z urzędnikiem ds. pożyczek w celu omówienia Twojej sytuacji. „Jeśli spełnisz wymagania (dla pożyczki), nadal będziesz mieć dostęp do wielu produktów pożyczkowych – niektóre z wymaganiami dotyczącymi oceny kredytowej nawet 620 dla tych, którzy się kwalifikują” – mówi.
Dlaczego można odmówić kredytu hipotecznego
„Większość pożyczkodawców poszukuje dokumentów, które wspierałyby dochód osób samozatrudnionych przez co najmniej ostatnie dwa lata”, mówi Valdes, więc istnieje szansa, że Twój wniosek o kredyt hipoteczny nie zostanie zatwierdzony, jeśli nie będziesz w stanie wykazać, że masz stałe źródło dochód. To powiedziawszy, nawet jeśli byłeś samozatrudniony krócej niż dwa lata, nadal możesz zostać zatwierdzony. W takich przypadkach, wyjaśnia Valdes, aprobata „zależałaby od tego, czy wcześniej byłeś zatrudniony w tym samym zawodzie lub zawodzie pokrewnym przez co najmniej dwa lata”.
Alternatywne programy hipoteczne
Jeśli jesteś freelancerem lub pracownikiem koncertowym i nie możesz otrzymać standardowego kredytu hipotecznego, nie poddawaj się. „Freelancer może nadal być w stanie uzyskać kredyt hipoteczny za pośrednictwem różnych alternatywnych i niskodokumentowych programów oferowanych przez większość pożyczkodawców”, mówi David Reischer, prawnik i dyrektor generalny LegalAdvice.com. Zauważa, że freelancerzy mogą ubiegać się o alternatywne programy hipoteczne, w tym pożyczki „low-doc” (niska dokumentacja) i „no-doc” (bez dokumentacji). „Tego rodzaju produkty kredytów hipotecznych są dostępne dla osób, które nie mają dochodu W-2 ani wystarczających dochodów, aby wykazać się w zeznaniach podatkowych”.
Kwalifikowalność pożyczki z niskimi dokumentami może być określona na podstawie stwierdzonych dochodów pożyczkobiorcy i dwóch miesięcy ważnych wyciągów bankowych, a jak sama nazwa wskazuje, pożyczki bez dokumentów mogą w ogóle nie wymagać żadnej dokumentacji, mówi Reischer. Istnieją jednak wady ubiegania się o te alternatywne programy pożyczkowe. „Tego rodzaju pożyczki bez dokumentów są zwykle dostępne tylko w przypadku transakcji o niskim wskaźniku LTV (kredyt do wartości)”, wyjaśnia Reischer i zazwyczaj oznaczają kredytobiorcę o wyższym oprocentowaniu. „Ponadto pożyczkobiorca będzie musiał wnieść znaczną zaliczkę, aby pożyczkodawca miał kapitał własny w nieruchomości, na którym mógłby się uchwycić, jeśli pożyczkobiorca nie wywiąże się ze zobowiązań”.
Historia jednego freelancera
Stacy Caprio, samozatrudniona blogerka finansowa w Fiscal Nerd, niedawno otrzymała kredyt hipoteczny. „Ponieważ w tym roku zarabiam mniej z powodu kilku czynników, w tym Covid, wpłaciłem wyższą niż zwykle zaliczkę, więc musiałbym zakwalifikować się do mniejszej pożyczki” – mówi Caprio. „Zdecydowałem się to zrobić, ponieważ i tak chciałem mieć więcej nieruchomości z góry”.
Jej doświadczenie jest takie, że „możesz uzyskać zatwierdzenie, jeśli możesz wykazać co najmniej dwa lata spójnych zeznań podatkowych, a twoje ostatnie dwa miesiące dochodu są zgodne z zeznaniami”. Według Caprio, freelancerzy nie powinni mieć problemów z uzyskaniem zgody na kredyt hipoteczny, o ile ich dochody były dość stałe przez ponad dwa lata na poziomie lub wyższym od wskaźnika zadłużenia do dochodu.