Przed wprowadzeniem swoich domów na rynek niektórzy sprzedawcy dokonują kosztownych renowacji, które mogą, ale nie muszą, znacznie poprawić wartość domu. Inni sprzedawcy nie chcą kłopotów i wydatków związanych z ulepszaniem swoich nieruchomości i decydują się na sprzedaż domu „takim, jaki jest”.
Kiedy widzisz dom, który jest sprzedawany w stanie „takim, jaki jest”, co to dokładnie oznacza – czy powinieneś się martwić, że nieruchomość to dół z pieniędzmi? Czy aukcja „tak jak jest” jest mądrą strategią dla sprzedających? Oto, co wszystkie strony muszą wiedzieć o tych dwóch małych słowach.
Co właściwie znaczy „tak jak jest”?
Katie Falk, partner w zespole Falk Ruvin Gallagher w firmie Keller Williams Realty w Whitefish Bay w stanie Wisconsin, mówi, że historycznie rzecz biorąc, kiedy dom był sprzedawany „tak jak jest”, był w złym stanie. Na obecnym rynku sprzedawcy termin niekoniecznie jest jednak tak negatywny, jak kiedyś.
„Sprzedaż domu w stanie, w jakim jest”, wyjaśnia Falk, „zazwyczaj oznacza, że sprzedawca chce, aby kupujący zaakceptował stan domu, jaki jest w momencie złożenia oferty zakupu”. Oznacza to, że sprzedawca nie chce naprawiać byle co które mogą pojawić się podczas kontroli, mówi, ani nie chcą angażować się w negocjacje z kupującym.
Jednak kupujący, którzy angażują się w transakcje „tak jak jest”, niekoniecznie utkną w miejscu, jeśli pojawią się problemy. „Zdarza się, że po zaakceptowaniu oferty przeprowadzana jest inspekcja nieruchomości „tak jak jest” – mówi Falk – że „ujawniają problemy, o których sprzedawca nie był świadomy, takie jak pęknięty wymiennik ciepła w piecu lub przecieki w piwnica w ciemnym kącie”. Wyjaśnia, że w takich sytuacjach kupujący, którzy zgodzili się na zakup nieruchomości w obecnej formie, mogą zażądać naprawienia nowo odkrytych problemów.
Jaka jest: Plusem
Dla sprzedawców korzyścią z marketingu domu „tak jak jest” jest to, że unikają kłopotów z kosztownymi i czasochłonnymi naprawami domu, który sprzedają, a kupujący wiedzą o tym z góry. Sprzedawcy mogą być „świadomi bocznicy, która może wymagać wymiany, prac murarskich wymagających naprawy… porysowanych drewnianych podłóg i potrzeby malowania na zewnątrz”, wyjaśnia Ellen Schwartz, licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami w firmie Compass, który pracuje z klientami w hrabstwo Westchester w stanie Nowy Jork i hrabstwo Fairfield w stanie Connecticut. Oferowanie domu „takim, jaki jest”, jest jednak sposobem sprzedającego na potwierdzenie z góry, że dom wymaga pracy, ale nie chcą sami zajmować się tymi naprawami. Kupujący wiedzą, że inspekcja służy wyłącznie celom informacyjnym – dodaje Schwartz.
Ponieważ dom w stanie, w jakim jest, niekoniecznie jest w złym stanie, mówi Falk, sprzedający mogą skorzystać na dodaniu tego opisu do oferty swojego domu – szczególnie na rynku sprzedawcy, kiedy często otrzymuje się oferty od wielu kupujących. „Wraz z ceną i warunkami jest ewentualność inspekcji”, mówi. „Sprzedawca nie chce, aby (kontrola) była w ogóle nieprzewidziana”. Innymi słowy, jeśli inspekcja wykaże problemy z domem, sprzedający nadal nie chce negocjować pierwotnej oferty kupującego.
Nabywcy, którzy chętnie zawierają transakcje bez zmian, powinni uważać, aby nie stawiać zbyt wielu żądań sprzedającym. Transakcja na rynku nieruchomości „może stać się kłująca”, ostrzega Falk, „jeśli kupujący żąda naprawy, a sprzedawca jest nieugięty, aby nie wprowadzać żadnych zmian”.
Dodanie „tak jak jest” do aukcji może nie być dobrym pomysłem
Główną wadą wystawiania domu w takim stanie, jaki jest w usłudze Multiple Listing Service (MLS), mówi Schwartz, „może to odstraszyć niektórych kupujących, ponieważ (oznaczenie) wysyła wiadomość, że być może sprzedawca nie zadbał o dom ”. Kupujący spodziewają się, że pojawią się problemy, z którymi będą musieli sobie poradzić, jeśli kupią nieruchomość w stanie obecnym, a ponieważ „kupujący nie lubią problemów”, mówi Schwartz, może to oznaczać niższe i mniejsze oferty dla sprzedających.
Jej pogląd podziela Yawar Charlie, dyrektor działu nieruchomości w Aaron Kirman Group w Beverly Hills w Kalifornii i regularnie pojawiający się w programie CNBC Aukcja niemożliwa. „Kiedy podaż jest niska, a popyt wyższy”, mówi, sprzedawcy są bardziej skłonni do sprzedawania swoich ofert „tak jak są”. „Sprzedawcy czują się nieco bardziej upoważnieni, aby to zrobić, ponieważ mówią:„ Jesteśmy twardo przy naszej cenie ”.
Jeśli jednak dom nie jest naprawdę fikcyjnym, Charlie odradza wystawianie w stanie obecnym, ponieważ „odstrasza potencjalnych nabywców, a ty chcesz się upewnić, że ktoś ma emocjonalny związek z twoją nieruchomością”. Dobry opis nieruchomości ma duży wpływ na tworzenie tego początkowego związku, mówi, ale „jeśli… dom jest sprzedawany „tak jak jest”, może to wywołać czerwone flagi dla kupującego i może pomyśleć, że coś jest nie tak " z tym. Ci, którzy rozważają umieszczenie na liście swoich nieruchomości, mogą zamiast tego rozważyć użycie takich narzędzi cyfrowych do sprzedaży swoich domów.
Sprzedawcy, którzy wystawiają domy w takim stanie, w jakim są, mogą również wywoływać negatywne wrażenia na ich temat wśród kupujących. Jak to? Charlie mówi, że kupujący, którzy widzą notację „tak jak jest” na aukcji, „mogą również mieć z góry przyjęte przekonanie, że sprzedawca jest nierozsądny i nie chcą współpracować z kimś takim w transakcji”. Według niego lepszą strategią jest umożliwienie kupującemu złożenia oferty i przeprowadzenia kontroli. Następnie sprzedawca może poinformować kupującego, że chce sprzedać dom w takim stanie, w jakim jest, ze świadomością, że może być zmuszony obniżyć cenę.
Plusy i minusy licytowania w domu takim, jaki jest
Dom w stanie, w jakim jest, niekoniecznie jest złą ofertą. „Jeśli kupujący planuje przeprowadzić remont po zamknięciu, może nie być tak zaniepokojony” wykonaniem kilku kolejnych, mówi Schwartz. „Mają środki finansowe, aby poradzić sobie z problemami, ponieważ i tak będą remontować większość domu”. Kupujący, którzy mają napięty budżet, mogą jednak nie mieć środków na nieoczekiwane problemy, które mogą pojawić się w domu takim, jaki jest.
Schwartz zawsze radzi klientom, aby czekali na raport z inspekcji. Jego zawartość może skłaniać kupującego do odejścia z domu, ale może też zdradzić, że dom nie ma większych problemów.
Charlie zgadza się, że kupujący powinni dołożyć należytej staranności, aby wiedzieli, w co się pakują, jeśli kupią dom, i pamiętają, że „nawet jeśli nieruchomość jest reklamowana„tak, jak jest”, kupujący nadal może złożyć wniosek o naprawę lub kredyt”, jeśli jest problem z nieruchomością. Kiedy zarówno kupujący, jak i sprzedający są zmotywowani, zwykle można osiągnąć polubowne porozumienie.