Gdy znajdziesz idealny dom, skłonienie sprzedającego do zaakceptowania Twojej oferty to dopiero pierwszy krok w procesie negocjacji. Warunki sprzedaży - a nawet niektóre przedmioty w domu i na nieruchomości - również są otwarte do dyskusji.
Jednak duża część Twojej siły negocjacyjnej może zależeć od rynku. „Niesamowity brak domów na rynku sprawia, że jesteśmy teraz na ekstremalnym rynku sprzedawców” – mówi Kris Lindahl, dyrektor generalny i założyciel Kris Lindahl Real Estate, która obsługuje rynki Kolorado, Minnesota i Wisconsin. Negocjacje mogą przybierać na sile w zależności od wahań rynkowych i lokalizacji.
„Doświadczenie lokalnego agenta jest ogromnym atutem, jeśli chodzi o wiedzę o tym, co możesz negocjować na obecnym rynku i w konkretnej okolicy, w której chcesz kupić, ponieważ musisz znać rynek, aby negocjować, ” wyjaśnia Lindahl. (A to tylko jedna z rzeczy, które twój pośrednik życzy sobie, abyś wiedział).
W zależności od rynku są to niektóre warunki, koszty i inne czynniki, które możesz negocjować przy zakupie domu.
Data zamknięcia
Negocjowanie terminu zamknięcia może działać na kilka sposobów. Według Lindahla, kiedy kupujący jest otwarty na życzenia sprzedawcy dotyczące terminu zamknięcia, może to pomóc jego ofercie wyróżnić się i być bardziej atrakcyjną. Ale jeśli jesteś pewny swojej oferty, możesz spróbować wykorzystać datę zamknięcia w inny sposób. „Jeśli sprzedawca potrzebuje dodatkowego czasu, kupujący mogą go oddać w zamian za nieco niższą cenę”, wyjaśnia John Walkup, współzałożyciel UrbanDigs w Nowym Jorku w stanie Nowy Jork.
Z drugiej strony czasami to kupujący potrzebuje elastycznego terminu przeprowadzki. „Niektórzy kupujący będą negocjować wcześniejsze zajęcie nieruchomości, co może być pomocne, jeśli ich umowa najmu wygaśnie przed zamknięciem domu”, mówi Tyler Forte, dyrektor generalny Felix Homes w Nashville w stanie Tennessee.
„Daje to kupującemu możliwość wprowadzenia się do nowego domu przed zamknięciem, co może sprawić, że proces przeprowadzki będzie o wiele mniej stresujący”.
Koszty zamknięcia
Koszty zamknięcia związane z zakupem domu mogą być dość drogie, ale być może nie będziesz musiał płacić ich wszystkich. „Koszty zamknięcia są oddzielone od ceny, więc wielu kupujących zakłada, że te koszty są standardowe, podczas gdy w rzeczywistości wiele można negocjować, zwłaszcza jeśli rynek w tej chwili faworyzuje kupujących” – mówi Walkup.
Innymi słowy, możesz poprosić sprzedawcę o udział w kosztach zamknięcia. „Jednak kupujący i ich prawnicy powinni potwierdzić kwotę w banku hipotecznym, ponieważ banki mogą mieć ograniczenia dotyczące dozwolonej kwoty”, wyjaśnia Mihal Gartenberg, agent w Warburg Realty w Nowym Jorku, NY.
CEMA
Jeśli mieszkasz w stanie Nowy Jork – a mieszka w nim 19 milionów ludzi – możesz być w stanie wynegocjować CEMA (Umowę Konsolidacyjną, Rozszerzającą i Modyfikującą). „Jeśli zarówno kupujący, jak i sprzedający mają kredyt hipoteczny, możesz być w stanie wynegocjować CEMA, która pozwala kupującym na cesję starego kredytu hipotecznego oraz konsolidację i zmianę go z nowym kredytem hipotecznym na refinansowanie, a w niektórych przypadkach na zakupy.” wyjaśnia Karen Kostiw, agent w Warburg Realty w Nowym Jorku, NY
„Korzystając z tej strategii, kupujący płacą podatek od różnicy między bieżącym saldem niespłaconej hipoteki sprzedającego (stara hipoteka) a nową hipoteką nabywcy” – mówi Kostiw.
Jej kolega, agent Warburga, Christopher Totaro, zgadza się i dodaje: „Kiedy kupując mieszkanie lub dom jednorodzinny, a sprzedawca ma już kredyt hipoteczny, zgoda na CEMA może zaoszczędzić około 2 procent podatku od rejestracji hipotecznej”. Ostrzega jednak, że przetwarzanie CEMA może potrwać 30 dni lub dłużej. W zależności od banku możesz czekać kilka miesięcy, więc może to nie być dobra taktyka negocjacyjna, jeśli się spieszysz.
Urządzenia
Wiele osób myśli, że pralka, suszarka i lodówka są automatycznie wliczone w cenę domu. Jednak Forte mówi, że jest to powszechne nieporozumienie. „Niestety, te urządzenia nie są uważane za osprzęt i nie są dołączone do domu, chyba że zostały wynegocjowane w umowie sprzedaży”, wyjaśnia. „Sprzedawcy często przekazują te urządzenia gdyby dołączasz je do oferty, więc poproszę o nie w trakcie negocjacji.”
Aktualizacje
Gartenberg mówi, że dzięki nowemu domowi budowlanemu możesz negocjować ulepszenia domu i dodatki, takie jak jednostki magazynowe, bez dodatkowych kosztów. Nie marnuj jednak dźwigni na oprawy oświetleniowe, krany i przestrzeń bezużyteczną. Właściciele domów błędnie dopłacają za te funkcje, ale wiele z nich jest niedrogich i łatwych do dodania.
Zastanów się, czy nie poprosić o dodatkową przestrzeń użytkową, wyższe szafki kuchenne i funkcje, które później byłyby kosztowne i trudne do dodania. Kolejna uwaga: nie wybieraj trendów domowych, które prawdopodobnie wkrótce znikną.
Określone przedmioty w domu
Jeśli podobają Ci się niektóre przedmioty w domu, być może będziesz w stanie również negocjować o nie. „Często sprzedawca może przeprowadzić się do nowego domu, w którym kanapa nie działa lub nie ma już miejsca na fortepian” – mówi Lindahl. „W większości sytuacji nie zaszkodzi zadawać pytania, ponieważ określone elementy mebli można negocjować w niektórych umowach”.
Forte zgadza się i mówi, że jeden z kupujących uwzględnił w umowie kosiarkę komercyjną sprzedającego za 10 000 USD. „Omawiana nieruchomość zajmowała około 5 akrów, a kupujący byli zainteresowani zakupem kosiarki od sprzedawcy, aby nie musieli kupować nowej”, wyjaśnia.
Według Grega Kurznera, prezesa/brokera w Resideum w Alpharetta w stanie Georgia, sprzedający zostawili rolety okienne i lodówki (a także przenieśli gwarancje na dom). „Łodzie, dzieła sztuki, stoły bilardowe i wanny z hydromasażem są często tematami negocjacji”.
Ale widział też nietypowe negocjacje dotyczące przedmiotów takich jak skutery wodne. „W jednym przypadku wystąpił problem z zamknięciem na czas z powodu opóźnienia sprzedawcy, a kupujący wynegocjował, aby sprzedawca zapłacił za hotel kupującego”.
Kurzner mówi, że kupujący zapłacili również zaległe podatki od nieruchomości. „Miałem też kupujących, którzy zgodzili się trzymać psa, którego sprzedawca będzie musiał zostawić, i trzymać rybę w stawie koi”.