Odwracanie domów zawsze wygląda tak fajnie w reality TV i nie ma wątpliwości, że te programy, skompresowane w 60-minutowe segmenty, przyczyniły się do popularności tego trendu inwestowania w nieruchomości. W rzeczywistości odwracanie nieruchomości w trudnej sytuacji może być ekscytujące, ale może również doprowadzić do katastrofy finansowej.
Czy zatem globalna pandemia to właściwy moment, aby rozważyć wejście w biznes przewracania domów? A może to najgorszy błąd, jaki możesz popełnić?
Obrót w domu spada
Według nowego raportu ATTOM Data Solutions, odwracanie domu zarówno rośnie, jak i spada, w zależności od statystyk, na które patrzysz. Na przykład tylko w trzecim kwartale 2022-2023 r. (ostatni kwartał, dla którego dane były dostępne w momencie publikacji), odwrócono 57 155 domów jednorodzinnych i mieszkań. Według raportu stanowi to 5,1 procent całej sprzedaży domów w tym kwartale.
To dużo przewracania, dopóki nie weźmiemy pod uwagę, że w drugim kwartale 2022-2023 r. flipy stanowiły 5,7 procent całej sprzedaży domów. A w trzecim kwartale 2022-2023 r. flipy stanowiły 5,5 procent całej sprzedaży domów.
Oznacza to, że współczynnik odwracania domu spada, a według raportu trend ten jest stały na ponad 90 procentach rynków lokalnych (148 ze 159 obszarów metropolitalnych).
Największe spadki kwartalne dotyczyły następujących obszarów metra:
- Killen, Teksas (-44,5 procent)
- Savannah w stanie Georgia (-43 procent)
- York, Penn. (-42 procent)
- Greeley, Kolorado (-41,5 procent)
- Springfield, Massachusetts (-39,8 procent)
Inne miasta, w których spadki kwartalne wahają się od 39,1 do 37 procent, obejmują Raleigh w Północnej Karolinie; Atlanta; Kansas City, MO; San Diego; i Rochester, Nowy Jork
Jednak niektóre obszary faktycznie odnotowały wzrost odsetka odwracania domu. Największe wzrosty nastąpiły w następujących obszarach:
- Davenport, Iowa (+18,5 procent)
- Hilton Head, Karolina Południowa (+16,8 procent)
- Scranton, Penn. (+12,2 procent)
- Amarillo, Teksas (+10,9 proc.)
- Kalamazoo, Michigan (+7,7 procent)
Zwroty z przewracania domów rosną
Według raportu, podczas gdy wskaźnik flipów spada, zyski były w rzeczywistości wysokie. W trzecim kwartale 2022-2023 r. odwrócone domy sprzedały się z zyskiem brutto w wysokości 73 766 USD, w porównaniu do 69 000 USD w drugim kwartale 2022-2023 r. i 61 800 USD w trzecim kwartale 2022-2023 r. Jest to najwyższy zwrot z inwestycji od pierwszego kwartału 2022-2023 r. który odnotował 48-procentowy zwrot z inwestycji.
Te marże zysku były spójne w 104 ze 159 analizowanych obszarów metropolitalnych. Największe marże zysku były w następujących obszarach:
- Brownsville, Teksas (182,9 procent)
- Austin w Teksasie (176,4 procent)
- Waco, Teksas (157,4 procent)
- Springfield, MO (145,3 procent)
- Savannah, Georgia (143,6 procent)
Inne miasta o dużym rocznym wzroście marży zysku – od 74 do 54 procent – obejmują Raleigh w Karolinie Północnej; Feniks; Kansas City, MO; i Las Vegas.
Jednak niektóre obszary odnotowały spadki zwrotu z inwestycji w domu. Największe spadki miały miejsce w następujących obszarach:
- Boże Ciało, Teksas (77%)
- Hilton Head, Karolina Południowa (72,9 procent)
- Boulder, Kolorado (69,1 procent)
- Wilmington, Karolina Północna (58,9 procent)
- South Bend, Indiana (54,1 procent)
Średni czas do odwrócenia wzrasta
Raport ujawnia również, że przewracanie domów podczas pandemii zajmuje więcej czasu. W III kwartale 2022-2023 r. średni czas realizacji transakcji wyniósł 192 dni. W II kwartale 2022-2023 r. średni czas wyniósł 184 dni, a w III kwartale 2022-2023 r. tylko 184 dni.
W rzeczywistości średnia 192 dni z trzeciego kwartału 2022-2023 r. była najdłuższym średnim czasem od 17 lat (od trzeciego kwartału 2003 r.).
Dlaczego powinieneś wejść do gry
Czy to dobry moment, aby zanurzyć się w rynku przewracania domów? Henry Angeli III, właściciel Henry Buys Homes w Jacksonville na Florydzie, uważa, że to świetny czas na przewracanie domów. „Istnieją rekordowo niskie zapasy ze względu na zwiększony popyt w wyniku obniżonych stóp procentowych kredytów hipotecznych”, mówi. „Wszyscy próbują wykorzystać te niższe stawki w wyniku zwiększonej siły nabywczej – szczególnie na moim rynku w Jacksonville”.
Jego entuzjazm podziela Luke Smith, założyciel We Buy Property In Kentucky, który uważa, że teraz jest lepszy czas niż kiedykolwiek, aby wejść do biznesu. Smith wskazuje również na niski poziom zapasów, co skutkuje wysokim popytem. „Materiały do ukończenia renowacji są droższe, ponieważ ceny wzrosły z powodu braków w łańcuchu dostaw z powodu pandemii, ale wartość nieruchomości szybko rośnie”, wyjaśnia Smith. „Silny popyt spowodował, że wartości nieruchomości handlują w rekordowym tempie i wyższymi punktami cenowymi, co jest świetne do przewracania domów”.
Smith ostrzega przed przepłacaniem, aby wejść na rynek przewracania domu. „Ale w przeciwnym razie, jeśli możesz łatwo zarządzać projektem, możesz wyjść na przód”.
Dlaczego nie powinieneś wchodzić do gry
Jednak nie wszyscy są tak optymistycznie nastawieni do sukcesu nowicjuszy w branży przewracania domów. „Obecnie są„ rekordowe zyski ”, ponieważ rynek domów eksplodował z powodu COVID-19 i gwałtownie przerósł tam, gdzie znajdował się rynek, kiedy dzisiejsze domy zostały zakupione po raz pierwszy” – mówi Ryan Serhant, pośrednik w obrocie nieruchomościami i costar na Bravo Notowanie za milion dolarów w Nowym Jorku. „Ale ta delta nie przetrwa”, ostrzega. „W branży przewracania domów zarabiasz pieniądze, gdy Kup; nie wchodź dzisiaj w biznes na podstawie tego, gdzie są domy sprzedawanie w… to jest odwrotna droga”.
Jonathan Faccone, członek zarządzający i założyciel Halo HomeBuyers w Bridgewater, N.J., również wyraża ostrożność w odniesieniu do nowicjuszy. „Chociaż ogólny rynek nieruchomości jest teraz dobry, a marże zysku są większe niż były, nie polecałbym ludziom, aby teraz wchodzili w ten biznes”. I podaje trzy powody, dla których:
1. Niezwykle trudno znaleźć dobre oferty dla nowych inwestorów.
„Rynek jest już nasycony wieloma doświadczonymi inwestorami poszukującymi transakcji z odpowiednią marżą zysku”. Faccone mówi, że zupełnie nowym inwestorom trudno jest konkurować, chyba że są gotowi zapłacić więcej za ten sam dom. „Jeśli musisz przepłacić, aby dostać się do projektu, będziesz ponosił większe ryzyko utraty pieniędzy, gdy wszystko zostanie powiedziane i zrobione”.
2. Pandemia utrudnia renowację nieruchomości.
Aby osiągnąć zysk, Faccone twierdzi, że celem jest zawsze wejście i wyjście z projektu w jak najkrótszym czasie. „Dzięki temu zmaksymalizujesz swój potencjał zysku, jednocześnie łagodząc inne ryzyko, takie jak nadmierne wydatki na renowacje lub nieosiągnięcie przewidywanej ceny sprzedaży”. Ponieważ jednak gminy działają w wolnym tempie (i często z ograniczoną liczbą pracowników), mówi, że inspekcje, pozwolenia na budowę itp. trwają dłużej. „Jest to problem, ponieważ wraz ze wzrostem czasu realizacji projektu wzrosną koszty prowadzenia, co zmniejszy zyski”. Mówi, że jeszcze bardziej niebezpieczne jest to, że rynek może się zmienić – a jeśli to się stanie podczas realizacji projektu, może to być katastrofalne.
3. Z powodu pandemii trudniej jest dużo analizować.
„Kluczem do udanego odwracania domów jest kupowanie we właściwej cenie, co wymaga prawidłowej oceny domu, aby określić, za co można go sprzedać”. Faccone twierdzi, że w idealnym środowisku trudno jest ocenić wartość ARV domu (po naprawie), ale twierdzi, że COVID-19 powoduje szybkie dostosowanie cen. „Trudno jest dokładnie przewidzieć, jaki będzie ARV, kiedy będziesz gotowy do wprowadzenia domu na rynek, i staje się to bardziej grą w zgadywanie niż obliczoną decyzją inwestycyjną”. Zaleca poczekać, aż rynek się ustabilizuje, zanim wskoczy do akcji.