P: Wynajmuję od siedmiu lat, oszczędzam na zaliczkę i wreszcie jestem gotowa kupić własny dom. Ale nie mam pojęcia, jak długo to potrwa, a staram się zaplanować inne duże wydarzenia, takie jak moje wakacje. Czy istnieje prosty sposób na oszacowanie? Jak długo trwa zakup domu?
ZA: Gratulujemy zmiany z najemcy na właściciela domu! Według Jeannie Heinen, Associate Broker for Four Seasons Realtors w McPherson, Kansas i członka National Association of Realtors, od złożenia oferty na dom do zamknięcia transakcji zajmie to około 30 do 60 dni i dostaniesz klucze.
W procesie zakupu domu zaangażowanych jest wiele etapów. Chociaż czas potrzebny na ich ukończenie jest różny, dom nie będzie twój, dopóki ostatni nie zostanie zaznaczony na liście. Te kroki obejmują:
- Złożenie oferty na dom.
- Negocjowanie warunków umowy.
- Przyjęcie oferty.
- Zrobienie oceny.
- Planowanie przeglądów.
- Zajmowanie się naprawami wykrytymi podczas przeglądów.
- Otrzymanie zgody na pożyczkę.
- Sprawdzenie tytułu własności do nieruchomości.
- Zamknięcie - spotkanie podczas którego sprzedający jest opłacany a dom należy do Ciebie.
Jeśli współpracujesz z agencją nieruchomości, agent dopilnuje, aby wszystkie kroki zostały wykonane w odpowiednim czasie. To najlepsza opcja dla większości kupujących, zwłaszcza kupujących po raz pierwszy.
Termin zakończenia umowy wyznacza etap.
Kiedy złożysz ofertę na dom, twój agent wprowadzi przewidywaną datę zamknięcia na podstawie tego, jak długo jej zdaniem zajmie wykonanie powyższych kroków. Gdy sprzedawca zaakceptuje Twoją ofertę (zwykle w ciągu 72 godzin), Twój agent i przedstawiciel reprezentujący sprzedawcę rozpoczynają pracę nad wykonaniem wszystkich kroków przed datą zamknięcia.
Różne rodzaje pożyczek wpływają na czas potrzebny do zamknięcia.
„Przy konwencjonalnej pożyczce często można zamknąć ją w ciągu 30 dni” – mówi Heinen. Inne rodzaje pożyczek trwają dłużej, „zazwyczaj od 45 do 60 dni”.
- Pożyczka konwencjonalna: Jeśli masz dobry kredyt, solidną historię pracy i zaliczkę, Twój pożyczkodawca prawdopodobnie zasugeruje konwencjonalną pożyczkę. Ten rodzaj pożyczki jest zwykle udzielany lokalnie, a jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, klucze do domu otrzymasz w ciągu 30 dni.
- Pożyczka FHA: Jeśli nie możesz uzyskać konwencjonalnej pożyczki, ponieważ Twoja zaliczka jest zbyt mała lub Twój kredyt nie jest na najwyższym poziomie, nadal możesz kwalifikować się do pożyczki ubezpieczonej przez Federal Housing Administration. Pożyczka FHA trwa od 45 do 60 dni na zamknięcie.
- Pożyczka na rozwój obszarów wiejskich: Pożyczki na rzecz rzadkich chorób, udzielane przez Departament Rolnictwa Stanów Zjednoczonych (USDA), są dostępne dla osób o ograniczonych dochodach, które mieszkają w społecznościach wiejskich lub podmiejskich. Pożyczki RD wymagają dodatkowej dokumentacji, a ich zamknięcie może potrwać do 60 dni.
- Pożyczka VA: Tylko weterani, członkowie Gwardii Narodowej, rezerwiści i członkowie służby czynnej kwalifikują się do pożyczek mieszkaniowych wydawanych przez Administrację Weteranów. Podobnie jak w przypadku pożyczek RD i FHA, pożyczki VA wymagają dodatkowej dokumentacji, co może przesunąć zamknięcie do 60 dni.
Wycena ma kluczowe znaczenie dla zamknięcia przed terminem zawarcia umowy.
Twój pożyczkodawca wymaga profesjonalnej oceny kupowanego domu, aby upewnić się, że jest wart oferowanej ceny, więc zaplanowanie wyceny jest jedną z pierwszych rzeczy, które zrobi Twój agent.
Rozwiązanie problemów wykrytych podczas inspekcji może przesunąć datę zamknięcia.
O ile nie kupujesz domu „tak jak jest”, twój pożyczkodawca będzie chciał przeprowadzić jedną lub więcej inspekcji w celu określenia stanu strukturalnego domu i elementów mechanicznych, takich jak hydraulika, okablowanie i HVAC. Ponadto niektórzy pożyczkodawcy będą wymagać kontroli termitów. Jeśli zostaną wykryte jakiekolwiek problemy, pożyczkodawca może zażądać od Ciebie lub sprzedawcy rozwiązania ich przed zamknięciem. W zależności od rodzaju potrzebnych napraw może to przesunąć termin zamknięcia.
Konieczność sprzedaży obecnego domu przed zakupem nowego może spowolnić zamknięcie.
Gdy kupujący w takiej sytuacji składają ofertę kupna domu, często do umowy dodawana jest klauzula stwierdzająca, że zakup nowego domu jest uzależniony od tego, czy kupujący sprzedają swój dotychczasowy dom. Nazywa się to „warunkiem” umowy. Jeśli sprzedawca zaakceptuje transakcję bez ograniczenia czasu, jaki kupujący ma na sprzedaż domu, data zamknięcia może zostać przesunięta na czas nieokreślony, jeśli dom kupującego nie sprzeda się szybko.
Uzyskaj wstępną zgodę na pożyczkę, zanim zaczniesz szukać domów.
Jedną z przeszkód na drodze do zamknięcia domu jest uzyskanie zgody na pożyczkę. „Jeśli kupujący jest wstępnie zatwierdzony”, mówi Heinen, „jest to jedna rzecz mniej, o którą trzeba się martwić”. Wstępne zatwierdzenie polega na przeanalizowaniu przez pożyczkodawcę Twojego statusu kredytowego i finansowego, a następnie zatwierdzenie zakupu domu do określonej kwoty, w oparciu o Twoje bieżące dochody i wydatki. Chociaż wstępna zgoda nie jest obowiązkowa, zwiększa szanse na zamknięcie umowy przed datą podaną w umowie lub wcześniej, jeśli obie strony wyrażą na to zgodę.
Nieoczekiwane czynniki mogą opóźnić zamknięcie.
Podczas gdy większość transakcji kupna domu przebiega bez zakłóceń, dzięki agentom nieruchomości, którzy współpracują z pożyczkodawcami, rzeczoznawcami, agentami ubezpieczeniowymi i inspektorami, aby upewnić się, że wszystko zostanie wykonane, mogą pojawić się nieprzewidziane sytuacje i wykoleić zamknięcie. Komplikacje, takie jak odkrycie zastawu na nieruchomości, problemy z tytułem własności lub nieukończenie uzgodnionych napraw, mogą opóźnić zamknięcie do czasu wyjaśnienia problemów. .
W większości przypadków zamknięcie nastąpi zgodnie z harmonogramem.
Dopóki kupujesz dom wystawiony w agencji nieruchomości i współpracujesz z agentem, który reprezentuje Twoje interesy, nie powinno być żadnych opóźnień. Agenci mają doświadczenie w utrzymywaniu wszystkich etapów procesu zakupu domu zgodnie z harmonogramem.