Potrzebujesz umów? Tak, to krótka odpowiedź
Kontrakty to kluczowy element papierowego szlaku, który pomoże Ci zapewnić, że dostaniesz to, czego chcesz. Ta ścieżka zaczyna się od wstępnych rysunków i przechodzi do szkiców projektanta, a następnie do rysunków roboczych. Szacunki prowadzą do umów i ostatecznie droga zostanie wyklejona twoimi anulowanymi czekami i certyfikatem użytkowania. To historia z początkiem, środkiem i zakończeniem – a jeśli pominie się jej części, zakończenie może nie być szczęśliwe.
Umowy to dokumenty prawne, które określają obowiązki stron. Umowa będzie określać pracę do wykonania przez każdego wykonawcę, kwoty do zapłaty i inne warunki. Dokumenty będą prawdopodobnie sporządzane na standardowych formularzach, które Ty, wykonawca i być może Twój prawnik będziecie negocjować i wykonywać.
Umowy powinny być zawsze w formie pisemnej
W większości stanów umowa nie jest wiążąca, jeśli nie została sporządzona na piśmie. To tylko logiczne: jeśli zrozumienie nie jest od początku spisane, kiedy później pojawia się kłótnia, skąd możesz wiedzieć, czyje wspomnienie jest właściwe? Pobierz to na papierze.
Możesz już nigdy nie spojrzeć na umowę po jej podpisaniu. Ponieważ jednak umowa w sensie prawnym określa relację, jaką masz ze swoim kontrahentem, prawdopodobnie będziesz się do niej odwoływać w miarę postępów w pracy i dokonywania płatności. W przypadku nieporozumień również będziesz się do niego odnosić, ponieważ zapewnia ramy definiujące oczekiwania, płatności i harmonogramy.
Oczywiście słowo wykonawca pochodzi od słowa kontrakt. Załóżmy, że spotkałeś się z wykonawcą, opisałeś zlecenie, przygotował kosztorys i uzgodniłeś pozostałe warunki umowy. Wynikająca z tego umowa zobowiązuje zleceniobiorcę (czyli Ciebie) do zapłaty wykonawcy za uzgodnioną pracę.
Obie strony powinny podpisać umowę i obie powinny być związane warunkami określonymi w umowie. Ogólnie oznacza to, że wykonawca będzie zobowiązany do dostarczenia określonych materiałów i wykonania określonych usług dla Ciebie. Z kolei będziesz musiał zapłacić za te towary i tę pracę.
Umowa powinna jednak jak najdokładniej określać pracę do wykonania. Jeżeli kosztorys został sporządzony na podstawie planów i specyfikacji, one również powinny stać się częścią umowy. Jeśli kosztorys został sporządzony bez formalnego zestawu specyfikacji, teraz jest czas na konkrety. Należy wymienić materiały, które mają być użyte, nie tylko ilość, ale także nazwy marek i numery modeli oraz wymiary, wagę, jakość, kolor i inne szczegóły. Należy określić harmonogram prac, ceny i warunki płatności.
Najczęściej kontrakty remontowe zaczynają życie jako szacunki. Jeśli dodajesz taras z kuchni, wykonawca może pewnego wieczoru przyjść do twojego domu, omówić z tobą pracę do wykonania, sprawdzić miejsce, a następnie udać się do swojego kalkulatora i schowka. Prawdopodobnie użyje standardowego formularza umowy o wycenę i może na twoich oczach zapisać twoje imię i nazwisko, adres, opis pracy do wykonania i materiały, które mają być użyte, a następnie podpisać arkusz i wręczyć ci go do rozważenia. Może poprosić Cię o podpisanie się od razu i tam, a także zaliczkę części ceny. Może obiecać rozpoczęcie pracy rano. To może być takie proste.
Czy chcesz podpisać się linią przerywaną?
Kieruj się własnym osądem: zatrudnienie go może mieć sens, możesz chcieć to zrobić od razu, być może robiłeś już z nim interesy i wiesz, że jest godny zaufania. Ogólnie jednak sugerowałbym, że lepiej będzie, jeśli poświęcisz swój czas i odpowiednio rozważysz decyzję.
Niezależnie od tego, czy praca jest duża czy mała, cena skromna czy zadziwiająca, są podstawowe pytania, które należy zadać wykonawcy i wykonawcy.
Czy ten wykonawca wykonuje dobrą pracę? Jedynym sposobem, aby się dowiedzieć, jest sprawdzenie niektórych z jego poprzednich prac/referencji.
Czy cena jest uczciwa? Jeśli nie masz dwóch lub więcej porównywalnych szacunków, prawdopodobnie nie możesz dokonać takiego osądu. Dobrą praktyką jest zdobycie co najmniej trzech.
Czy ta kartka papieru jest dla ciebie sprawiedliwa? Zwłaszcza jeśli dokument jest długi i wypełniony drobnym drukiem, poproś swojego prawnika, aby rzucił okiem. (Jeżeli koszt zleconej pracy jest niewielki, możesz nie chcieć poświęcać czasu i pieniędzy na sprawdzenie tego przez prawnika. Może nie mieć sensu, jeśli honoraria prawnika będą wyższe niż cena wykonawcy. Jedną z powszechnych zasad jest, aby prawnik sprawdził każdą umowę, która będzie cię kosztować więcej niż to, co zarobisz w ciągu tygodnia.)
Czy rozumiesz każde słowo? W wielu stanach prawo wymaga, aby umowy były pisane prostym językiem, ale niezależnie od sytuacji w Twojej okolicy, staraj się zrozumieć, co podpisujesz. Nie daj się zwieść skomplikowanym zwrotom, takim jak „dotychczasowe” i „niezależnie od tego”, aby zgodzić się na coś, czego nie masz na myśli.
Czy umowa zawiera każdą kartkę papieru, która przeszła między dwoma sygnatariuszami umowy? Obejmuje to plany i specyfikacje, które przekazałeś wykonawcy, kosztorys i wszelkie zmiany, które przekazał ci w zamian. Pamiętaj, tylko pisemne oświadczenia przetrwają próbę większości sądów.
ZASADY PŁATNOŚCI
Nigdy nie powinieneś płacić więcej niż ułamek całkowitego kosztu pracy przed rozpoczęciem pracy. Rozsądne jest zwiększenie o 10, a może 15 procent szacowanego kosztu. Ogólnie rzecz biorąc, zasadą, której należy przestrzegać, jest to, że pieniądze powinny przechodzić z rąk do rąk na podstawie postępów, a nie rozmów lub papierkowej roboty.
Jeśli wykonawca żąda nieproporcjonalnie dużej płatności z góry, znajdź innego wykonawcę. Zdrowy rozsądek sugeruje również, że co najmniej 15 do 20 procent całości powinno być wstrzymane do czasu wykonania pracy, a wszystkie płatności pomiędzy nimi powinny być dokonywane dopiero po zakończeniu określonych części pracy, chociaż ponieważ dokonuje się większych zakupów materiałów, więcej pieniądze powinny płynąć. Płacenie rachunków to najlepsza pojedyncza metoda kontrolowania jakości. Płacisz wtedy, gdy praca jest wykonana prawidłowo, a nie wcześniej.
RODZAJE UMÓW
Kontrakty są bardzo zróżnicowane. Ci, z którymi zgadzasz się z bankami na pożyczki, będą posługiwać się językiem opisującym finansowe „jeśli”, „i” lub „ale”. W przypadku umów bankowych nie ma zbyt wiele do negocjowania, ponieważ prawdopodobnie będzie to standardowa umowa. W przypadku kontraktów budowniczych każda umowa jest inna i będzie wiele szczegółów do omówienia. Istnieje również wiele rodzajów umów z wykonawcami. Niektórzy ustalają z góry cenę całkowitą, aby dokładnie wiedzieć, jaka będzie ostateczna cena; inne są bardziej elastyczne. Nie ma jednego właściwego podejścia do wszystkich zadań, więc oto opcje.
Umowa ryczałtowa
W przypadku prostej pracy bez wielu dodatków (wykorzystanie materiałów na zamówienie, na przykład do wykonania prostego projektu), umowa ryczałtowa jest często najlepsza, zarówno dla Ciebie, jak i wykonawcy. Twój wykonawca przyjrzy się Twoim planom, specyfikacjom i prawdopodobnie również istniejącemu budynkowi. Wtedy poda ci cenę. Jeżeli po złożeniu wyceny nie zostaną wprowadzone żadne zmiany, będzie on zobowiązany do utrzymania tej ceny.
Umowa ryczałtowa jest prosta i ustala przed rozpoczęciem budowy, jaki będzie koszt. Jeśli jednak zdecydujesz się na tę metodę, upewnij się, że otrzymasz trzy lub więcej szacunków. Kiedy otrzymasz ryczałtową wycenę, nie zobaczysz rozbicia kosztów materiałów i robocizny, więc na podstawie oszacowania nie można stwierdzić, czy narzut kontraktoi na zysk i koszty ogólne wynosi dziesięć czy pięćdziesiąt procent. Jeśli masz kilka szacunków, masz podstawę do porównania.
Choć może się to wydawać idealnym rozwiązaniem, wielu wykonawców wykonujących prace remontowe nie zgadza się na umowę ryczałtową. Jest zbyt wiele niewiadomych: A jeśli odkryją problemy strukturalne? A może masz trudności ze znalezieniem nowych materiałów pasujących do starych? Uszkodzenia przez owady często nie są identyfikowane, dopóki ściany nie zostaną otwarte. Wykonawcy nie chcą, aby ich zyski zostały całkowicie zniszczone przez nieprzyjemne odkrycie, którego nie mogli dokonać przed rozpoczęciem pracy.
Kontrakty koszt plus lub czas i materiały. Ten sposób płatności oznacza, że Ty i Twój kontrahent uzgodnicie procent – powiedzmy 10 lub 20 procent – za jego wynagrodzenie. Następnie naliczy swoje rzeczywiste koszty za czas i materiały plus procent. Praca z materiałami kosztującymi, powiedzmy, 50 000 dolarów, z uzgodnioną opłatą 20 procent dla wykonawcy, kosztowałaby cię wtedy 60 000 dolarów.
Najbardziej oczywistą wadą takich kontraktów koszt plus jest to, że im więcej wykonawca wydaje, tym więcej zarabia. Nie ma dla niego motywacji do utrzymywania niskich kosztów, ponieważ ma miejsce, gdy ustalana jest z góry cena, z którą wie, że musi żyć. Z drugiej strony, jeśli chodzi o prace związane z modernizacją starszego domu lub gdzie koniecznie są jakieś niewiadome (być może nie podjęto jeszcze ostatecznych decyzji co do materiałów), niewielu wykonawców da Ci ryczałtową cenę. Nie potrafią oszacować tego, czego nie wiedzą.
Upewnij się, że dokładnie sprawdziłeś referencje swojego wykonawcy, jeśli zdecydujesz się na uzgodnienie czasu i materiałów.
Cena zaburzona
Jednym ze sposobów ustalenia górnego limitu przy jednoczesnym zachowaniu elastyczności rozwiązania koszt plus jest uzyskanie przez wykonawcę zgody na wykonanie pracy na podstawie tzw. „ceny zakłóconej”. Oznacza to, że oboje zgadzacie się na maksymalną cenę, zanim rozpocznie pracę. Następnie postępuje na zasadzie koszt plus. Po wykonaniu pracy, jeśli cena jest niższa niż cena zakłócona w umowie, płacisz mniej; jeśli jest więcej, to jego problem, a ty nie płacisz więcej niż cena zaburzona.
Stawka godzinowa
Niektórzy mniejsi kontrahenci mogą poprosić o pracę za stawkę godzinową, a nie za stałą opłatę. Mogą powiedzieć, że w końcu prawdopodobnie wyjdzie ci taniej.
Cóż, jest to możliwe, jeśli jest raczej mało prawdopodobne. Zaleca się naleganie na ustalenie ceny z góry. W ten sposób nie będziesz mieć żadnych niespodzianek na drodze. Ponadto unikasz zatrudniania pracowników i dodatkowych wymaganych dokumentów.
Remis
Niektórzy kontrahenci, zwłaszcza mniejsi podwykonawcy o ograniczonym kapitale obrotowym, poproszą o układ losowania. Chociaż każde losowanie jest nieco inne, podstawową ideą jest wynegocjowanie sprawiedliwego bilansu płatniczego za wykonaną pracę. Możecie wymyślić oszacowanie całego kosztu i harmonogram prac, a następnie podzielić całkowitą cenę przez liczbę tygodni potrzebnych do ukończenia. Wykonawca otrzymywałby wówczas tę część ceny na koniec każdego tygodnia. Takie podejście wymaga starannego monitorowania w przypadku opóźnień. Jest to sprawiedliwe tylko tak długo, jak prace postępują w uzgodnionym tempie.
Takie ustalenia są uczciwe dla obu stron, o ile prace postępują zgodnie z planem. Należy jednak upewnić się, że w przypadku prac wymagających kontroli przez dział budowlany większość pieniędzy należnych po zakończeniu poszczególnych etapów jest wypłacana dopiero po przeprowadzeniu kontroli. Przeprowadzenie inspekcji powinno być obowiązkiem wykonawcy. W typowym przypadku hydraulik może poprosić o zapłatę 50 lub 60 procent całkowitej ceny po zakończeniu „poddania”. To wystarczy, o ile praca przeszła kontrolę. Będziesz musiał użyć swojego instynktu i zdrowego rozsądku, jaka część danej pracy jest wykonywana (jeśli prowadzi cię architekt lub kierownik budowy, to on powinien podejmować te decyzje), ale jeśli to ćwierć ukończone, nie płać ani grosza. trzeci. Ćwierć to ćwierć to ćwiartka.
Doskonałą klauzulą negocjowania umowy jest taka, która mówi, że jeśli ukończenie pracy opóźni się o nierozsądny czas, możesz wykorzystać nieopłacone saldo umowy, aby zatrudnić kogoś innego, aby ją dokończyć. Klauzula musi określać, jaki jest oczekiwany harmonogram (tym samym definiując, co jest „rozsądne”), a także może wymagać powiadomienia (tj. Musisz poinformować wykonawcę, że ma kilka dni lub tydzień na podjęcie działań, bo inaczej). Ale daje ci to opcję na wypadek, gdybyś poślubił niewiarygodnego kontrahenta.
Klauzule dotyczące kar umownych
Ze względów praktycznych klauzule dotyczące odszkodowania umownego są klauzulami karnymi (w rzeczywistości, zgodnie z prawem w niektórych jurysdykcjach, klauzule te nie są wykonalne, ponieważ uważa się je za kary). Klauzule dotyczące odszkodowania umownego od czasu do czasu trafiają do kontraktów budowlanych, ale z reguły stwarzają tyle problemów, ile rozwiązują. Jeśli wykonawca się spóźni, a w jego umowie jest klauzula o karze, możesz się założyć, że zrzuci winę na kogoś innego. A kto może powiedzieć, że się myli?
Częściej niż nie, klauzule o karach są skuteczne tylko w tworzeniu argumentów. Umieszczenie w umowie konkretnego harmonogramu jest ważne i prawdopodobnie równie cenne jak klauzula kar.
Zmienić zamówienia
Zlecenia zmian nie są częścią pierwotnej umowy, ale są formalnymi zmianami do tej umowy. Są wydawane, gdy coś się zmieni w pracy: zmienią się materiały, zmieni się projekt lub pojawi się jakaś nieoczekiwana komplikacja.
Zlecenia zmiany nie muszą być skomplikowane, ale jeśli zadanie się zmieni, zlecenia zmiany muszą zostać wykonane. Są kluczową częścią ścieżki papierowej, którą tworzysz, aby kontrolować swój projekt.