To była nieudana próba zmniejszenia powierzchni za mniejszą opłatę za dom, która doprowadziła do tego, że Joseph Cortez, pośrednik w handlu nieruchomościami z Corpus Christi w Teksasie, został właścicielem.
„Moja żona i ja zaczęliśmy budować dom, ponieważ byliśmy w ciąży z naszym pierwszym dzieckiem” – wyjaśnia. „Próbując obniżyć poziom naszej płatności, zbudowaliśmy dom o powierzchni 300 stóp kwadratowych mniejszy niż nasz obecny. Ale w tym procesie mieliśmy kilka opóźnień pogodowych, a budowa trwała dłużej niż oczekiwano. Moja żona zaszła w ciążę, a ona i dom mieli urodzić się mniej więcej w tym samym czasie”.
Kiedy Cortezowie myśleli o przeprowadzce z noworodkiem, byli przytłoczeni, więc wystawili swój nowy dom na rynek. Ale sprzedaż nie była tak łatwa, jak się spodziewali. Po dużym zainteresowaniu, ale bez ofert, para została zapytana, czy pozwoliliby komuś wynająć na rok, a następnie kupić dom. „Zabraliśmy to” – mówi. „Zarabiamy około 15 dolarów miesięcznie zysku”.
Okoliczności mogą być inne, ale historia jest taka sama dla właścicieli domów w całym kraju. W miarę jak rynek wciąż się chwieje, niektórzy, którzy mieli nadzieję na sprzedaż, stają się teraz niechętnymi właścicielami.
Decydując się na wynajem domu
Decyzja o wynajęciu domu może być trudna, zarówno emocjonalnie, jak i finansowo.
Zdecyduj, czy strata, którą poniesiesz, sprzedając dom za mniej, niż jesteś teraz winien, jest większa niż strata, którą poniesiesz wynajmując go, mówi Bret Holmes, prezes Advanced Management Group, firmy zarządzającej nieruchomościami z siedzibą w Las Vegas. „Musisz obliczyć, czy zamierzasz dzisiaj sprzedać, jaką stratę poniesiesz”, mówi. „Następnie zastanów się, ile stracisz w przepaści między wysokością czynszu, którą wnosisz, a tym, jak długo chcesz go wynająć”. Na przykład, jeśli masz 100 USD ujemnego przepływu pieniężnego każdego miesiąca, w którym wynajmujesz swój dom i myślisz, że wynajmiesz go na dwa lata, stracisz na tym domu 2400 USD w tym okresie. Jeśli to więcej, niż stracisz, sprzedając to ze stratą, prawdopodobnie najlepiej po prostu mieć to za sobą, wyjaśnia Holmes. W przeciwnym razie, mówi, wynajęcie ma sens.
Pod względem emocjonalnym istnieje oczywiście zupełnie inny zestaw problemów. „Tworzy to emocjonalne więzi i sprawia, że trudno jest zobaczyć kogoś, kto nie dba o nieruchomość tak dobrze, jak kiedyś właściciel” – mówi Cortez. Musisz się cofnąć i spojrzeć na to obiektywnie, aby być lepszym właścicielem.
Poznaj swoje lokalne przepisy
Pierwszą rzeczą, którą powinieneś zrobić, jeśli zdecydujesz się na wynajem, jest zapoznanie się z lokalnymi przepisami. W niektórych obszarach może być konieczne posiadanie licencji na prowadzenie działalności, jeśli chcesz wynająć dom.
„Musieliśmy uzyskać licencję na prowadzenie działalności od rządu Waszyngtonu, DC, kiedy wynajmowaliśmy naszą nieruchomość” – wyjaśnia Bronagh Hanley, która została właścicielem, gdy przeprowadziła się z mężem z Waszyngtonu na Zachodnie Wybrzeże, a para zdecydowała, że nie chcą sprzedać swój dom, nad którym tak ciężko pracowali przez tak długi czas. Ale Hanley nie przewidział trudności z uzyskaniem dokumentu. – Zajęło to wieczność – powiedziała. „Mieli przypadkowe naprawy, które chcieli, abyśmy wykonali, była to znaczna opłata i musieli zaplanować wizytę inspektora w domu”. Cały proces trwał około miesiąca, a Hanley mówi, że jest to coś, o czym powinni pamiętać potencjalni właściciele/właściciele domów, ponieważ nie tylko może to zakłócić harmonogram, ale także jest emocjonalnie wyczerpujące.
Potencjalni właściciele nieruchomości muszą również edukować się w zakresie przepisów dotyczących równych szans mieszkaniowych, mówi Braun Mincher, prezes i broker zarządzający Aggie Real Estate LLC i Aggie Commercial LLC w Fort Collins w stanie Kolorado. zwierzątko, to dość standardowa praktyka i nie jest uważana za dyskryminację” – wyjaśnia. „Ale oczywiście nie możesz zmienić swoich praktyk ze względu na rasę, płeć, wyznanie, kulturę, religię lub cokolwiek innego. Musi opierać się na twoim rzeczywistym ryzyku.
Znalezienie odpowiedniej ceny najmu
Decydowanie o tym, ile pobierać za czynsz, może być trudne, mówi Mincher, ponieważ często kwota, za którą możesz wynająć nieruchomość, nie jest tak naprawdę powiązana z tym, za co powinieneś być w stanie sprzedać nieruchomość.
„Wielu ludzi jest to trudne do zrozumienia, ponieważ chcą pokryć spłatę kredytu hipotecznego” – mówi Holmes.
I chociaż to, ile płacisz bankowi, będzie w pewnym stopniu odzwierciedlało to, co pobierasz, kluczowe jest zbadanie, za co wynajmowane są podobne domy, podobnie jak patrzysz na porównawcze nieruchomości, gdy ustalasz cenę wywoławczą sprzedaży .
„Oczywiście chcesz realistycznie spojrzeć na swoje PITI (kapitał, odsetki, podatki i koszty ubezpieczenia), jeśli masz płatność na dom, co robi większość ludzi”, mówi. „Ale trzeba też zastanowić się, co rynek zniesie pod względem czynszu”. Mincher mówi, że jeśli kupiłeś kamienicę na szczycie rynku, prawdopodobnie nie zapłacisz 1200 dolarów, jeśli wszystkie inne podobne domy są wynajmowane za 900 dolarów miesięcznie.
Kolejnym czynnikiem do rozważenia jest ubezpieczenie. Za ubezpieczenie wynajmowanego domu zapłacisz więcej, mimo że nie ubezpieczasz zawartości, a jedynie konstrukcję. Zadzwoń do firmy ubezpieczeniowej właściciela domu i porozmawiaj z nią o wszelkich podwyżkach stawek wynikających ze zmiany statusu pobytu w domu, abyś mógł wliczyć to w cenę, którą obciążysz najemcę.
A dla właścicieli domów, którzy zapłacili premię za granitowe blaty, wspaniałe drewno liściaste lub kuchnię ze stali nierdzewnej, jest więcej złych wiadomości. Te dodatkowe funkcje niekoniecznie przekładają się na wyższe ceny czynszu. „Możesz mieć mniej wakatów z tego powodu, ale rozmawiasz z najemcami, a nie z kupującymi” – wyjaśnia Mincher. „Nie dbają tak bardzo o twój piękny krajobraz. Tak więc ustalenie, co należy ładować, jest wyzwaniem”.
Jak przeciętny właściciel domu, który myśli o wynajmie, powinien stawić czoła wyzwaniu? „Naprawdę wystarczy sprawdzić gazety i reklamy internetowe i przekonać się, do czego zmierza dom w twoim przedziale cenowym w promieniu około trzech mil” – mówi Holmes. Inne dobre źródła informacji obejmują zaufanego brokera lub pośrednika w obrocie nieruchomościami; jeśli masz dobre relacje z kimś w branży nieruchomości, może on udzielić Ci przydatnych porad.
Znalezienie odpowiednich najemców
Po wycenieniu domu i zainteresowaniu potencjalnego najemcy bardzo ważne jest, aby dochować należytej staranności przy sprawdzaniu osoby lub osób, którym powierzysz swój dom.
„Sam ludzie mogą zweryfikować zatrudnienie, kontaktując się z obecnym pracodawcą” – mówi Holmes. „Zdobądź odcinki wypłaty, aby upewnić się, że zarabiają to, co mówią, że zarabiają. Sprawdź także historię wypożyczeń. Zadzwoń do poprzednich właścicieli i zobacz, jakie informacje możesz uzyskać.”
Rozważ również outsourcing części procesu sprawdzania wynajmu. „Jeśli dana osoba chce przeprowadzić pełny przegląd, proces jest dość intensywny, ponieważ w zasadzie stajesz się agencją sporządzającą raporty kredytowe” – mówi Holmes. Z tego powodu właściciele domów powinni rozważyć przyjrzenie się firmom, które przeprowadzą dla Ciebie proces sprawdzania najemców, mówi. Przeprowadzą kontrole kredytowe, eksmisje, przeszłość kryminalną i inne podobne kontrole.
Firma zajmująca się badaniem najemców to sposób, w jaki Hanley znalazła swoich pierwszych najemców. „Wynajęliśmy firmę zarządzającą wynajmem, aby znaleźć najemców, ponieważ mieli oni umiejętności i zasoby do sprawdzenia wiarygodności kredytowej i przeszłości”, mówi. „Zapłaciliśmy im procent czynszu za pierwszy miesiąc za ich usługi. To było warte swojej ceny, ponieważ skończyliśmy z parą księgowych z Wisconsin, która była najlepszymi lokatorami!”
Czy jesteś gotowy, aby zostać właścicielem?
Gdy lokatorzy są już na miejscu, Twoim głównym obowiązkiem jako wynajmującego jest utrzymanie nieruchomości. Ale jeśli mieszkasz w innym mieście, stanie, a nawet kraju, jak sobie z tym poradzić, gdy w połowie sierpnia pęka rura lub klimatyzacja?
„Radzę ludziom, aby wdrożyli program gwarancyjny w domu” - mówi Holmes. „Rzeczy idą źle – zawsze tak się dzieje. Program gwarancyjny w domu zapobiega ogromnym wydatkom z własnej kieszeni, gdy to nastąpi”.
Większość programów gwarancyjnych dla domu ma premię, którą płacisz raz w roku. Następnie, gdy coś pójdzie nie tak, czego nie pokryje ubezpieczenie właściciela domu – na przykład przeciekająca zmywarka lub lodówka, która się nie ochładza – dzwonisz do firmy udzielającej gwarancji na dom. Zapłacisz „dopłatę”, zwykle od 50 do 60 USD, a firma zajmująca się gwarancją na dom przejmuje resztę karty naprawy.
Jeśli jednak nie chcesz płacić początkowej składki za gwarancję na dom, zatrudnij złota rączkę. „Wychodzenie poza strefę komfortu może kosztować więcej pieniędzy niż naprawy”, mówi Cortez. „Wiele razy warto zatrudnić eksperta. Znajdź dobrego, wszechstronnego majsterkowicza, który jest godny zaufania”.
Zarządzanie pieniędzmi
Podczas gdy proces wynajmu nieruchomości i zarządzania nią może być wyczerpujący dla początkujących właścicieli, zajmowanie się dolarami i centami jest krytycznie ważnym czynnikiem.
• Ubezpieczenie: Porozmawiaj ze swoją firmą ubezpieczeniową o wynajmie swojej nieruchomości, mówi Mincher. „Zamierzasz przenieść swoje ubezpieczenie z polisy właściciela domu na polisę inwestycyjną, która będzie obejmować rzeczywistą strukturę, ale nie zawartość”, mówi, dodając, że jest to krytyczny że właściciele jasno wyjaśniają swoim najemcom, że ich ubezpieczenie nie chroni mienia ani odpowiedzialności najemcy. „Polisy najemców są tak tanie”, mówi. „W zasadzie sprawiamy, że nasi najemcy je dostają. Praktycznie odprowadzamy ich do biura ubezpieczeniowego.
• Podatki: Może to być skomplikowane dla właściciela/właścicieli. Jeśli planujesz sprzedać nieruchomość w ciągu najbliższych kilku lat, prawdopodobnie chcesz po prostu odliczyć podatek od nieruchomości w normalny sposób. Ale jeśli przenosisz go do prawdziwej nieruchomości inwestycyjnej i nie planujesz sprzedaży przez jakiś czas, mogą istnieć inne korzyści podatkowe. Możesz amortyzować wynajmowaną nieruchomość, mówi Mincher, co jest prawdziwą ulgą podatkową, ponieważ ceny domów powinny wzrosnąć. „Jeśli nieruchomość jest utrzymywana w celach inwestycyjnych i generujesz dochód z wynajmu, możesz ją amortyzować” – wyjaśnia. Choć najlepiej skonsultować się z księgowym, wyjaśnia on, że nieruchomości mieszkalne podlegają amortyzacji przez 27-1/2 roku. „Tak więc, jeśli posiadam 50 nieruchomości na wynajem, mogę amortyzować średnio 10 000 USD rocznie za każdą; to 500 000 $ rocznie w odliczeniach podatkowych, na które nigdy nie musiałem wypisywać czeku.
• Pobieranie kaucji i czynsz: Weź depozyt zabezpieczający najemcy i otwórz dla niego osobne konto bankowe, mówi Mincher. „Zanotuj na koncie, że jest to konto „powiernicze”, co oznacza, że jest to cudze pieniądze, które trzymasz”, mówi, wyjaśniając, że ponieważ jest to depozyt i najemca powinien odzyskać całość lub większość, jeśli utrzyma ich zgoda, to naprawdę ich pieniądze, nie twoje. Mincher mówi, że założenie innego konta do wynajęcia to również dobry pomysł. „Pierwszego dnia każdego miesiąca miałem pod moimi drzwiami 20 lokatorów, którzy czekali na opłacenie czynszu”, mówi. „Ale wymyśliłem system, w którym teraz wysyłam im fakturę i dowód wpłaty, a oni mogą po prostu deponować czynsz w dowolnym oddziale mojego banku co miesiąc, zamiast próbować przyjść do mojego domu, aby to zrobić”. Sugeruje również skonfigurowanie automatycznego pobierania czynszu, aby najemcy mogli co miesiąc pobierać czynsz z konta. „Prawie każdy bank może to założyć”, mówi.
• Zwrot depozytów: Nie możesz po prostu zebrać kaucji w wysokości 2000 USD, a następnie zdecydować się na zwrot 1500 USD, gdy najemca się wyprowadzi, mówi Mincher. „Musisz wysłać im szczegółową pozycję” – mówi. Po wyprowadzeniu się najemcy zadzwoń do wszystkich firm użyteczności publicznej, z którymi Twój najemca korzystał, aby sprawdzić, czy nie ma zaległych rachunków. Jeśli tak, odejmij to od kaucji, mówi Mincher, wraz ze szczegółową, szczegółową listą wszelkich napraw, które będziesz musiał wykonać.
Kwestie prawne: ochrona Twoich interesów
Bez względu na to, jak bardzo możesz ufać swojemu najemcy, nigdy nie rób interesów w oparciu o uścisk dłoni i ustną umowę.
„Uzyskanie dobrej umowy najmu jest bardzo, bardzo ważne zarówno dla początkujących, jak i doświadczonych właścicieli”, mówi Mincher, który zaleca umówienie się na spotkanie z prawnikiem ds. nieruchomości, aby przejrzeć twoje dokumenty, zanim ktokolwiek podpisze. Może to kosztować trochę więcej, ale jest to cena, którą warto zapłacić, jeśli weźmie się pod uwagę konsekwencje zerwania umowy najmu. Lokalny prawnik ds. nieruchomości powinien znać przepisy dotyczące najmu, które mogą różnić się w zależności od gminy. Możesz również skontaktować się z firmami zarządzającymi nieruchomościami, lokalnym wydziałem mieszkaniowym lub lokalną radą pośredników w handlu nieruchomościami, aby uzyskać mniej formalne porady.
„W ten sposób możesz dowiedzieć się, czy istnieją jakieś formularze lub załączniki, które muszą być częścią umowy najmu, ponieważ jeśli o nich nie wiesz, mogą wystąpić poważne konsekwencje” – mówi Mincher, dodając to na uczelni W mieście Fort Collins, gdzie mieszka i wynajmuje nieruchomość, właściciele również muszą mieć formularz informujący o zajętości. „To pochodzi od ludzi, którzy wpychali do jednego domu wiele dzieciaków z college'u” – mówi. „Teraz najemcy muszą podpisać formularz, który potwierdza, że w mieście obowiązuje zasada, że w jednym domu mogą mieszkać nie więcej niż trzy niespokrewnione osoby”. Jeśli brakuje tego formularza, mówi Mincher, właściciel może zostać ukarany grzywną w wysokości 1000 USD dzień .
Poza wysokimi grzywnami, Mincher mówi, że istnieją pewne formularze, które są wymagane, aby faktycznie umowa najmu była ważna. „Na przykład, jeśli dom ma pozwolenie na budowę sprzed 1979 r., w ramach umowy najmu musisz mieć jeden z ujawnionych przez EPA farb na bazie ołowiu, lub jest to całkowicie unieważnić ," on tłumaczy.
I chociaż masz nadzieję na najlepsze ze swoimi najemcami, Holmes mówi, że mądrze jest przygotować się na najgorsze. „Upewnij się, że wszystkie przepisy stanowe są uwzględnione, aby jeśli musisz kogoś eksmitować, masz prawo po swojej stronie”, mówi, dodając, że najlepszym sposobem na poradzenie sobie z tym jest konsultacja z prawnikiem ds. nieruchomości. „Jeśli tego nie zrobisz, a pójdziesz na postępowanie eksmisyjne i pojawi się luka w umowie najmu, ktoś może zamieszkać w twoim domu bez czynszu.
Zarządzanie własnością
Zatrudnienie firmy zarządzającej nieruchomościami może zająć dużo bóle głowy związane z wynajmem domu, jeśli wybierzesz ten właściwy. Firmy zarządzające zazwyczaj pobierają część miesięcznego czynszu w zamian za obsługę kontroli, pobieranie czynszu, naprawy i inne codzienne aspekty zarządzania właścicielami.
Zarządcy nieruchomości prawdopodobnie albo będą pobierać procent miesięcznego czynszu – często od 10 do 15 procent – albo będą pobierać opłaty z góry, czasami nawet tyle, ile wynosi czynsz za pierwszy miesiąc. „Jak mówią twoi początkujący właściciele, te 10 procent ich miesięcznego czynszu jest prawdopodobnie dużą częścią tego orzecha”, mówi Mincher. „Powiedz ich płatność (PITI) wynosi 950,00 USD miesięcznie, a wynajmują (dom) za 1 000 USD. Jeśli sobie z tym poradzą, prawdopodobnie mogą sprawić, że te liczby zadziałają, ale jeśli dodadzą do tego zarządcę nieruchomości, dostaną teraz tylko 900 dolarów czynszu”.
Firmy zarządzające zajmą się badaniem najemców, raportami kredytowymi i innymi kontrolami przed wprowadzeniem się najemcy. Musisz jednak wybrać odpowiednią firmę lub osobę. „Wybierz kogoś, kto jest bardziej nastawiony na zarządzanie niż na sprzedaż” - mówi Holmes. „Zwłaszcza jeśli chcesz tylko odzyskać jak najwięcej pieniędzy, dopóki rynek nie wróci. Jeśli nie masz kogoś, kto ma doświadczenie w wynajmowaniu domu, może on pozostać na rynku wynajmu dłużej niż powinien.