Kupno domu jest ekscytujące, ale może być również stresującym, a czasem długotrwałym procesem. Ponadto, na gorącym rynku, sprzedawcy mogą oferować wiele ofert, które mogą wprawić w zakłopotanie poziom niepokoju. Trzeba przyznać, że kiedy spieszysz się z zakupem domu, możesz przeoczyć oznaki, że masz zamiar kupić niewłaściwy dom. Ale jeśli masz rozsądną pewność, że znalazłeś właściwy, mamy kilka wskazówek od ekspertów od nieruchomości, które pomogą Ci szybciej zamknąć dom.
Zbierz zespół marzeń
W procesie zakupu domu Twój agent nieruchomości i pożyczkodawca są Twoimi najlepszymi przyjaciółmi. „Zanim postawisz stopę na macie powitalnej w otwartym domu, musisz mieć solidne relacje zarówno z pośrednikiem w handlu nieruchomościami, jak i pożyczkodawcą”, radzi Justin Griffin, agent nieruchomości w Highland Premiere Real Estate w Los Angeles w Kalifornii. Potrzebujesz obu tych osób w swoim kącie, jeśli chcesz szybkiego zamknięcia. Dlatego postaraj się o nawiązanie z każdym z nich wspaniałych relacji. Częścią kultywowania tych relacji jest łatwość w pracy i reagowanie na ich prośby w odpowiednim czasie.
Po wybraniu Pośrednika w Obrocie Nieruchomościami powinieneś zapytać ich, jakich innych specjalistów będziesz potrzebować, aby pomóc Ci zamknąć. „Oprócz bankiera hipotecznego może to obejmować adwokata / depozytariusza, agenta tytułowego, agenta ubezpieczeniowego itp.”, mówi Mihal Gartenberg, agent w Warburg Realty w Nowym Jorku. „Pomoże to również zaoszczędzić czas później, ponieważ gdy znajdziesz ukochany dom, Twój zespół jest już gotowy, aby Ci pomóc”.
Bezpieczna wstępna akceptacja
Według Nicole M. Christopherson z NMC Realty w Rancho Santa Margarita w Kalifornii, możesz zrobić jeden krok, który z pewnością pomoże ci szybciej zamknąć dom. „Przede wszystkim upewnij się, że współpracujesz z partnerem kredytowym, który może uzyskać wstępne zatwierdzenie przed identyfikacją nieruchomości” – radzi. Wstępne zatwierdzenie pomaga upewnić się, że będziesz w stanie uzyskać kredyt hipoteczny i informuje o przedziale cenowym. Oszczędza to marnowania czasu na szukanie domów, których zakup może nie kwalifikować się.
Uzyskaj zobowiązanie do pożyczki
Uzyskanie wstępnego zatwierdzenia jest ważnym pierwszym krokiem, ale według Anny Reed, Pośrednika w Obrocie Nieruchomościami w Allison James Estates & Homes w Waszyngtonie i Maryland, ostatecznym celem jest uzyskanie zobowiązania do udzielenia pożyczki. „Podczas procesu zaciągania kredytu (lub kredytu hipotecznego) weryfikowane są informacje dotyczące wniosku, takie jak dochód, zatrudnienie i majątek, zleca się wycenę nieruchomości i zleca się wyszukiwanie tytułu” – wyjaśnia. „Po zakończeniu tych działań pożyczkodawca może wydać zobowiązanie do udzielenia pożyczki, które zapewni ci lepszą pozycję do szybszego zamknięcia domu”.
Niezwłocznie prześlij dokumentację
Szybkie uzyskanie kredytu hipotecznego może szybko doprowadzić Cię do zamknięcia, ale odgrywasz główną rolę w tym, jak szybko to nastąpi. „Jednym z kluczowych czynników przyspieszających zamykanie transakcji jest szybkie przesłanie całej dokumentacji” – mówi Carolyn Riley, pośrednik w handlu nieruchomościami/broker w Rocky Mount w Północnej Karolinie. „Zadawaj pytania i uzyskaj listę kontrolną dokumentacji potrzebnej do zamknięcia”. A po przesłaniu, zaleca dalsze działania, aby upewnić się, że Twoje dokumenty zostały odebrane. „W dobie technologii rzeczy nie zawsze działają tak, jak powinny, więc poinformuj pożyczkodawcę, że przesłałeś dokumentację i nie zakładaj, że system zaktualizuje pożyczkodawcę”.
W rzeczywistości, Melissa Cohn, główny bankier hipoteczny w William Raveis Mortgage, zaleca uporządkowanie wszystkich dokumentów w momencie składania wniosku. „Przedstawienie pożyczkodawcy pełnego pakietu za jednym razem wyeliminuje wszelkie opóźnienia w przesyłaniu wniosków tam iz powrotem”, wyjaśnia. „Banki są w dzisiejszych czasach tak zajęte, że im mniej potrzeba ingerencji w pożyczkę, tym szybciej jest ona przetwarzana i zamykana”.
Kolejną wskazówką jest spełnienie każdego warunku zgodnie z żądaniem banku. „Jeśli nie zgadzasz się z tym, o co prosi bank i poprosisz o ponowne rozpatrzenie warunku lub sposobu, w jaki chcesz go spełnić, spowodujesz opóźnienia. Więc nawet jeśli nie zgadzasz się z prośbą, po prostu to zrób” – mówi Cohn.
Bądź proaktywny
Riley zaleca, aby kupujący byli proaktywni na każdym kroku. „Ubezpieczenie właścicieli domów to coś, co kupujący mogą zacząć kupować, gdy tylko zostanie złożona oferta”, mówi. „Inspektorzy domów i prawnicy zajmujący się zamykaniem to inne rzeczy, które kupujący mogą kupić z wyprzedzeniem, aby przyspieszyć proces zamykania”. Podczas gdy Pośrednicy w Obrocie Nieruchomościami często mają sugestie, Riley mówi, że możesz preferować (lub potrzebować) zlokalizowanie własnych dostawców. „Na dzisiejszym rynku wielu inspektorów jest zarezerwowanych na kilka tygodni, więc posiadanie wiedzy z wyprzedzeniem, którzy inspektorzy domowi są dostępni, to informacje, które pomogą w szybkim zamknięciu”.
Pogląd ten podziela Gartenberg. „Przy bardzo niskich stopach procentowych banki i ich rzeczoznawcy są bardzo zajęci”. Gdy tylko będzie dostępny projekt umowy, zaleca wysłanie go do Twojego banku, aby mógł zamówić wycenę, co może oszczędzić czas przy zamykaniu. Jej koleżanka, Sheila Trichter, pośrednik w Warburg Realty, dodaje: „Upewnij się, że rzeczoznawca również przyjdzie w ciągu tygodnia; bądź proaktywny i często kontaktuj się z nimi – zwłaszcza jeśli sprawy nie idą tak szybko, jak byś chciał”.
Wpłać zarobione pieniądze
Poważna wpłata pokazuje, że jesteś, cóż, zadatek. „Jest często używany w transakcjach dotyczących nieruchomości, aby pokazać, że nabywca poważnie pragnie sfinalizować transakcję”, wyjaśnia Christopherson. „Złożenie wyższej kwoty w rachunku depozytowym na szczodry depozyt zapewnia sprzedającemu podwyższony poziom pewności, że kupujący sfinalizuje transakcję i kupi dom, ponieważ pieniądze działają jako forma ubezpieczenia dla sprzedającego”. Jeśli zrobisz to w ciągu 24 godzin od akceptacji, mówi, że zmotywuje to sprzedawcę do dalszego działania.
Oferuj zachęty
Innym sposobem motywowania sprzedawcy jest poznanie jego konkretnych celów i czasu. Christopherson twierdzi, że może to umożliwić kupującym uatrakcyjnienie warunków. „Zaproponuj uiszczenie wszelkiego rodzaju opłat związanych z escrow, które sprzedawca miałby w standardowej transakcji” – mówi. „Wszystko od opłat depozytowych, opłat za inspekcje, gwarancji domu, raportu termitów lub raportu NHD”. Chociaż umiejętności negocjacyjne przy zakupie domu są zwykle wykorzystywane do ulepszenia oferty dla ty, w tym przypadku chcesz, aby było lepiej dla im. Na przykład, jeśli sprzedającym będzie trudno szybko się wyprowadzić, Christopherson mówi, że możesz zaoferować miesiąc bezpłatnego zajmowania, więc nie tylko mogliby zostać przez dodatkowy miesiąc, ale nie musieliby za to spłacać kredytu hipotecznego miesiąc. „To może wystarczyć, aby osłodzić transakcję, aby zamknąć ją szybciej” – mówi.
Griffin ma dodatkowe rozwiązanie, które może zachęcić sprzedawcę: „Oferta za gotówkę to obecnie najszybszy sposób na zamknięcie domu”, mówi. „Z pewnością zostanie to uznane za mocną ofertę i sprawi, że będziesz na czele linii”.
Nie wprowadzaj żadnych zmian w życiu
Rozumiemy: nie możesz się doczekać umeblowania swojego nowego domu. Jednak według Riley może być konieczne zahamowanie nowych zakupów. Ostrzega przed dokonywaniem jakichkolwiek zmian życiowych podczas procesu hipotecznego. „Zmiany w życiu obejmują zmiany w pracy (pracodawca lub godziny pracy), dokonywanie dużych zakupów i przenoszenie pieniędzy na kontach”.
Tego typu zmiany są ryzykowne, ponieważ doprowadzą do większej liczby pytań podczas procesu oceny ryzyka. „Dodatkowe przesłuchanie powoduje dodanie więcej czasu do normalnego czasu zamknięcia”. Riley ostrzega również, że wszystko, co może wpłynąć na zamknięcie, może spowodować wycofanie się sprzedawcy.