Akwaria do zabudowy: udogodnienia, które szybko stają się nieprzyjemne.
Spośród wszystkich nietrafionych ulepszeń w domu, które Daniel Fries zaobserwował w ciągu swoich 30 lat jako rzeczoznawca majątkowy, akwaria znajdują się na szczycie jego listy liderów strat w 2012 r. – ulepszeń w domu, które przyniosły niewielki lub żaden zwrot z inwestycji.
„To nie jest rozsądna inwestycja” – martwi Fries, który ma siedzibę w Atlancie w stanie Georgia. Szkło zbiornika zaparowuje, a brudne filtry wydzielają zapach gnijących wodorostów. Co gorsza - tak, jest gorzej - niektórzy właściciele zmieniają przeznaczenie akwariów rybnych na mieszkania dla gadów. I niewiele rzeczy sprawia, że potencjalny nabywca domu ucieka szybciej niż widok byczego węża w jadalni.
Akwaria znajdują się na szczycie naszej listy „ulepszeń” ze słabym zwrotem z inwestycji, ale każdy projekt na tej liście ma co najmniej jedną cechę wspólną: głęboką rozbieżność między intencjami właściciela domu a standardami dzielnicy.
Lokalna kultura, preferencje i warunki rynkowe dyktują zwrot z ulepszeń. Zainwestuj swoje pieniądze w udogodnienia, które nie odzwierciedlają normy dla Twojej najbliższej okolicy, a nie zyskasz nawet 5% premii w stosunku do sąsiednich domów, niezależnie od tego, ile wydałeś, mówi Kevin Cross, właściciel Anchorage, z siedzibą w AK. agencja nieruchomości Cross & Associates.
Przykład: blaty granitowe faktycznie podważają wartość rynkową na Alasce. Ekstremalne zmiany temperatury wymuszają ciągłe osiadanie i ponowne osadzanie się fundamentów domu, co powoduje wypaczanie i pękanie powierzchni litego kamienia. Laminat daje tyle, że jest materiałem z wyboru.
„Zrozum, że każdy, kto szuka domu, stanie przed twoim telefonem komórkowym, patrząc na wszystkie szacunkowe wartości domów wokół ciebie” – kontynuuje. „Kiedy kupujący patrzy na dom, nie szuka powodów, aby go kupić. Szukają powodów, aby nie kupować twojego. Twoim zadaniem jest usunięcie jak największej liczby tych powodów „nie kupować”. Jeśli ma odpowiednią cenę, jest czysty, wyreżyserowany i wygląda zachęcająco, starszy dom będzie sprzedawał się szybciej niż nowy, nawet z doskonałymi udogodnieniami”.
Kupujący natychmiast wychwytują rozbieżności cenowe i nie są skłonni płacić za nietrafione ulepszenia… tak jak pozostałe pozycje z naszej listy najlepszych nie!.
Lider strat #2: Wbudowana elektronika
Prawo do przechwałek trwa tylko kilka miesięcy, jeśli chodzi o najnowsze telewizory i systemy dźwiękowe. Gdy na rynku pojawi się kolejny gadżet, dzisiejsza błyszcząca zabawka szybko matowieje. Wartość dodana przez popisywanie się najwyższej klasy wolnostojącą elektroniką może być dyskusyjna, ale przynajmniej możesz łatwo zabrać ze sobą sprzęt. Wbudowane często dominują w całym pomieszczeniu, a ich pogłos może również negatywnie wpłynąć na użyteczność sąsiednich pomieszczeń.
Właściciel domu wartego 3 miliony dolarów przechwalał się Friesowi, że jego wbudowany system dźwiękowy kosztuje 650 000 dolarów. To była przesada nawet jak na rezydencję. „Mógł wydać 50 000 dolarów na pokój medialny i uzyskać z tego tyle samo korzyści”, mówi Fries. „Musisz traktować elektronikę jako własność osobistą, nawet jeśli jest wbudowana”.
Lider strat #3: Eliminacja trzeciej lub czwartej sypialni.
Jasne, garderoba i rozbudowana wanna główna byłyby punktem sprzedaży, ale tylko wtedy, gdy ta przestrzeń nie zostanie porwana z trzeciej lub czwartej sypialni. Jeśli normą są trzy sypialnie, dom z dwiema sypialniami jest w bardzo niekorzystnej sytuacji. Liczba sypialni powinna być zrównoważona ze wspólną przestrzenią życiową. Dom ze zbyt dużą lub zbyt małą liczbą sypialni ma krzywy układ, który nie będzie przydatny dla wielu kupujących. Nadal chcesz tę główną szafę? Możesz to uzasadnić, jeśli zastosujesz drugą kardynalną zasadę powrotu (Czytaj dalej).
Lider strat 4: Nadmierna poprawa piwnicy.
Ulepszenia poniżej poziomu nigdy nie zwracają się tak bardzo, jak odnowiona lub dodana przestrzeń powyżej poziomu. Dokładnie porównaj koszt remontu poddasza, dodania lukarny, a nawet podniesienia dachu, z kosztowną przebudową piwnicy. Dotyczy to zwłaszcza domów o średniej cenie. Domy z wyższej półki mogą z powodzeniem zachować wartość wykończonej piwnicy, ale tylko wtedy, gdy cała przestrzeń ponad poziomem nadaje się do zamieszkania.
Lider strat nr 5: Rozległa przestrzeń życiowa na zewnątrz niezsynchronizowana z klimatem.
Kuchnie na świeżym powietrzu z męskimi grillami i drewnianymi blatami mogą być używane na południu przez dziesięć miesięcy w roku, więc projekty te zachowują wartość, mówi Fries. Nie tak bardzo na północy, gdzie kominek jest przytulniejszą inwestycją. Cross donosi, że obiekty wodne nie sprzedają domów na Alasce, biorąc pod uwagę, że przez pół roku znajdują się one poniżej czterech stóp śniegu. Zwłaszcza jeśli się przeprowadzasz, zaakceptuj lokalny styl życia, zanim stworzysz słoneczny pokój, osłoniętą werandę, wyszukany taras lub kuchnię na świeżym powietrzu.
Każdy z tych horrorów jest oparty na wielkim błędnym przekonaniu o ulepszaniu domu: jeśli je zbudujesz, zapłacą. Fries wyjaśnia, że wytyczne rzeczoznawców zmuszą pożyczkodawcę do wyzwania, jeśli ulepszenia podniosą wartość rynkową domu o ponad 10% od jego wartości bez ulepszenia. Kiedy ustalasz budżet swojego projektu, trzymaj całkowitą zakładkę na nie więcej niż 10% bieżącej wartości domu. Wydawaj więcej tylko wtedy, gdy liczysz zwrot w kategoriach osobistej przyjemności.
Użyj jako odniesienia Przebudowa roczny raport „Cost vs. Value” magazynu. Wybicia regionalne przedstawiają koszt przebudowy, zwrot i różnicę. Średnie są przydatne do oszacowań porównawczych i mogą pomóc w ustaleniu oczekiwań od samego początku.
Dopracowanie do punktu idealnego zwrotu może być czynnością balansującą, zwłaszcza jeśli spodziewasz się wkrótce sprzedać dom. Zastanów się nad wprowadzeniem jednego, niedrogiego ulepszenia punktu centralnego, które może sprawić, że pokój będzie niezapomniany. Na przykład, jednym tylko wbudowanym specjalistycznym urządzeniem w kuchni może być punktem sprzedaży. Tym urządzeniem może być szuflada grzewcza, chłodziarka do wina lub piec pięciopalnikowy z patelnią zamiast standardowego czteropalnikowego pieca. Nawet wtedy oblicz swój zwrot w kategoriach krótszego czasu sprzedaży, a nie w kategoriach zwrotu w dolarach.
Istnieje antidotum na nieudane ulepszenia. Rzeczoznawcy nazywają to „kosztem wyleczenia” i jest to druga kardynalna zasada powrotu. Ile będzie kosztować wyrwanie się z niegodziwego udogodnienia i sprawienie, by ta część domu wyglądała, no cóż, normalnie?
Koszt wyleczenia opuszczonego akwarium to tylko około 1000 USD. Koszt przywrócenia garderoby do sypialni może wynieść zaledwie 500 USD. Ale koszt wyrwania zatkanego glonami i rozpadającego się basenu może być dziesięciokrotnie wyższy. W razie wątpliwości uzyskaj dwie oceny: jedną, aby wprowadzić ulepszenie, a drugą, aby ją usunąć.
Jeśli musisz to mieć, zaplanuj czas i pieniądze na „lekarstwo” i upewnij się, że w międzyczasie wyciskasz z tej funkcji każdą chwilę szczęścia.