Jean Nayar jest licencjonowanym agentem nieruchomości Bond New York i autorem kilku książek o dekorowaniu i projektowaniu, w tym Projekt Happy Home (Wydawnictwo Filipacchi, 2013).
Ponieważ prawie jedna trzecia sprzedaży domów w tym kraju składa się z nieruchomości znajdujących się na pewnym etapie wykluczenia w zeszłym kwartale, zakup przejętego domu to świetny sposób na zawarcie wspaniałej oferty na dom. Ale przejęte domy, które zostały porzucone lub zaniedbane przez miesiące, a nawet lata, często wiążą się z ukrytymi kosztami, które mogą zmienić tę umowę w dół pieniędzy. Tutaj grupa ekspertów oferuje najlepsze wskazówki dotyczące kroków, które należy podjąć, jeśli szukasz domu z wykluczeniem.
1. Zainwestuj w inspekcję domu.
„Za około 300-400 dolarów inspektor domu może dostarczyć kompletny raport na temat struktury, mechanicznych i głównych elementów domu i posiadłości”, mówi Greg Herb, licencjonowany pośrednik w handlu nieruchomościami i właściciel Herb Real Estate w Boyertown w Pensylwanii. Charles Gif.webpford, licencjonowany inspektor domów i właściciel firmy Amerispec w Jacksonville na Florydzie, zgadza się z tym, dodając, że inspekcja domu przez odpowiednio uprawnionego inspektora domu da ci „lepszy obraz tego, co kupujesz i zapewni ramy do ustalenia priorytetów napraw lub odejdź, jeśli to zbyt trudne do zniesienia.”
2. Poszukaj informacji o historii domu.
Wiele stanów wymaga od sprzedawców nieruchomości wypełnienia Oświadczenia o ujawnieniu własności (SPDS) w ramach każdej transakcji. „SPDS zazwyczaj ujawnia wszelkie znane wady materiałowe związane z nieruchomością i zapewnia kupującemu perspektywę historyczną domu, jego konserwacji, a także wszelkich napraw lub uzupełnień wykonanych w ramach poprzedniego właściciela”, mówi Herb. Często jednak w tych stwierdzeniach występują pewne wyjątki, takie jak przeniesienie domu między mężem i żoną lub między rodzeństwem. Innym powszechnym wykluczeniem jest sytuacja, gdy sprzedawca będący stroną trzecią, taki jak bank lub instytucja pożyczkowa, jest właścicielem nieruchomości w wyniku przejęcia. „Kiedy kupujesz nieruchomość z wykluczeniem od banku, który nigdy nie był w domu, tracisz perspektywę historyczną jako nabywca”, mówi Herb, który dodaje, że inspekcja domu może pomóc ci dowiedzieć się o zmianach, które mogły nastąpić w ciągu życia własność.
3. Odzimić dom.
Według Gif.webpforda, który jest również członkiem Amerykańskiego Stowarzyszenia Inspektorów Domowych (ASHI), jeśli planujesz kupić dom, który jest pusty od kilku miesięcy, „pierwszą rzeczą, o którą powinieneś zapytać, jest: 'Czy media są włączone? „W zamkniętych domach w wielu częściach kraju „woda jest wyłączona, syfony są wypełnione przyjaznym dla środowiska płynem niezamarzającym, a przewody wodne mogą być pod ciśnieniem lub przedmuchane i całkowicie opróżnione”, aby zapobiec zamarzaniu rur i łamie się, wyjaśnia Gif.webpford. Przed inspekcją domu, linie będą musiały zostać sprawdzone pod ciśnieniem i zasilone. Według Gif.webpforda, przed przywróceniem zasilania może być potrzebny licencjonowany elektryk, który przeprowadzi kontrolę bezpieczeństwa energii elektrycznej w nieruchomości. „Każda gmina ma swoje własne zasady”, mówi, „a kupujący spoza miasta mogą być zobowiązani do uiszczenia opłaty za włączenie zasilania, a sprawy mogą się skomplikować, jeśli są trzy lub cztery media, do których należy zadzwonić, zanim będziesz mógł wszystko uzyskać operacyjny. Dobry agent nieruchomości powinien być w stanie zapewnić ci skierowania.”
4. Sprawdź problemy z hydrauliką.
Najbardziej katastrofalne problemy w opuszczonych lub przejętych domach są często spowodowane pękniętymi rurami kanalizacyjnymi lub wyciekami. „Czasami, gdy kopiesz pod powierzchnią nieszczelnej muszli klozetowej, która została niechlujnie naprawiona, odkryjesz, że musisz nie tylko wymienić giętkie kolanko, ale także całe podłogi, legary i płyty gipsowo-kartonowe, które są zgniłe lub zawierają pleśń”, mówi Matthew Barnett, licencjonowany inspektor budowlany i właściciel firmy Accurate Building Inspectors z Brooklynu w Nowym Jorku. Członek ASHI, Barnett, mówi, że kontrolowanie problemu z pleśnią może kosztować od kilkuset dolarów do 20 000-30 000 dolarów lub więcej na naprawę i wymianę całych podłóg i ścian wykonanych z tynku lub płyt kartonowo-gipsowych.
5. Zbadaj systemy mechaniczne, wodne i elektryczne.
„W opuszczonych domach z wymuszonym obiegiem powietrza brud i gruz, a nawet małe zwierzęta gromadzą się w przewodach”, mówi Barnett, „a jeśli wilgoć była w pobliżu kotłów lub pieców przez długi czas, wymienniki ciepła mogą korodować i będę musiał je całkowicie wymienić. Mówi, że może to kosztować od 3000 do 5000 USD, w zależności od rodzaju systemu, którego potrzebujesz. „Niektóre zakłady użyteczności publicznej nie zapalą pilotażowego światła systemów gazowych, jeśli filtry są brudne ze względu na bezpieczeństwo przeciwpożarowe”, dodaje Andrea Johnson, licencjonowany pośrednik nieruchomości z Portland w stanie Oregon oraz członek założyciel i partner US REO Partners. Oznacza to, że będziesz musiał ponieść koszty czyszczenia, aby sprawdzić, czy są sprawne.
6. Poszukaj oznak odroczonej konserwacji.
„Kiedy właściciele po prostu poddadzą się i przestaną dbać o swój dom, pojawi się wiele problemów z utrzymaniem, takich jak konieczność czyszczenia rynien, usuwania gruzu z dachu, wycinanie zarośniętej roślinności i uszczelnianie/uszczelnianie płytek w prysznicach i wannach ”, mówi Gif.webpford, który dodaje, że w niektórych zagrożonych obszarach nierzadko zdarza się, że urządzenia, agregaty skraplające i oprawy sufitowe zostały całkowicie usunięte. Według Barnetta „tanie naprawy, takie jak użycie taśmy klejącej lub kitu hydraulicznego na przeciekającej rurze lub nieprofesjonalne okablowanie wentylatora” mogą również prowadzić do głębszych problemów, takich jak zagrożenie pleśnią lub pożarem, które mogą wymagać kosztownych napraw.
7. Sprawdź, czy nie ma pęknięć fundamentu, dachu, przecieków i innych uszkodzeń zewnętrznych.
„Mamy tendencję do dostrzegania w tym kiepskich dachów, problemów konstrukcyjnych, uszkodzeń spowodowanych przez wodę i innych poważnych napraw”, mówi Gif.webpford. „W suchym klimacie, takim jak Teksas, fundamenty domów muszą być podlewane, w przeciwnym razie mogą pęknąć i zrujnować dom” – dodaje Johnson. W przypadku domu z basenem Barnett zaleca skontaktowanie się z serwisem basenowym, aby upewnić się, że podziemne rurociągi i sprzęt nie są pęknięte ani zatkane. „Normalna inspekcja domu obejmie ogólny stan pompowania i filtrowania, obszar patio, kamienie ozdobne i skimmery, ale serwis basenowy może spróbować uruchomić system, aby sprawdzić, czy nie ma żadnych znaczących uszkodzeń sprzętu” mówi. Jeśli wystąpi problem, właściciel może dać Ci kredyt, aby ponownie działał poprawnie.
8. Przeprowadź zakres kanalizacyjny.
Szczególnie w przypadku domów, które mają ponad 20 lat, Johnson sugeruje zainwestowanie w inspekcję kanalizacji. „Linie mogą zostać przerwane przez korzenie drzew”, mówi, „lub mogą nie być odpowiednio podłączone do systemów publicznych”. Linie mogą być również zgniłe, zatkane lub uszkodzone. Firma hydrauliczna może przeciągnąć kamerę wideo przez linię, aby określić jej stan.
9. Rozwiąż wszelkie zastawy.
„Wiele gmin posiada przepisy dotyczące utrzymania nieruchomości”, mówi Herb. „Jeśli bank jest właścicielem nieruchomości, na ogół prowadzi harmonogram koszenia trawnika, ale jeśli tego nie zrobi, gmina może umieścić zastaw na nieruchomości, jeśli musi wejść i sam dbać o trawnik”, mówi. „Dowolna liczba innych zastawów mogła zostać umieszczona na nieruchomości przez nieopłacanych wykonawców, usługi komunalne, stowarzyszenia właścicieli domów i tym podobne” – mówi Johnson. Przed zamknięciem nieruchomości musisz upewnić się, że wszystkie zastawy zostały dokładnie zbadane przez Ciebie i urzędnika ds. Tytułu własności i naprawione, zanim tytuł prawny zostanie Ci przekazany od poprzedniego właściciela.
10. Przekręć kluczem wszystkie zamki.
„Wiele domów jest wyposażonych w system klucza głównego” - mówi Johson. „Oznacza to, że niezliczeni brokerzy, wykonawcy, rzeczoznawcy i inne osoby mogą mieć ten klucz”. Jeśli kupujesz przejęty dom, radzi ona chronić siebie i swoją własność poprzez natychmiastowe zainstalowanie nowych zamków z nowymi kluczami przed wprowadzeniem się.