Jeśli masz gotówkę pod ręką, aby zapłacić za projekt przebudowy, nie musisz czytać tej sekcji. Większość ludzi musi jednak pożyczyć pieniądze, aby ubezpieczyć swoją pracę.
Najlepszą opcją jest zazwyczaj kredyt hipoteczny. To dlatego, że odsetki od kredytu hipotecznego można odliczyć od podatku. Istnieje kilka rodzajów kredytów hipotecznych, które mogą zapewnić fundusze na projekt remontu domu, ale każdy z nich zależy od tego, ile masz kapitału własnego. Kapitał własny to wartość netto Twojej nieruchomości po odliczeniu całego zadłużenia wobec niej od jej wartości brutto. Pozwól mi przetłumaczyć.
Załóżmy, że chcesz pożyczyć 25 000 $, aby ulepszyć swój dom o wartości 100 000 $. Jeśli Twoja pierwotna zaliczka wynosiła, powiedzmy, 25 procent ceny zakupu, a Twoja spłata kapitału od tego czasu wynosi kolejne 25 procent, to jesteś właścicielem pozostałych 50 procent, czyli połowy swojego domu. Oznaczałoby to, że jesteś doskonałym kandydatem na taką pożyczkę, ponieważ większość banków pożycza do 75 procent wartości istniejącego domu.
Istnieje wiele sposobów na wykorzystanie tego kapitału. Dwie główne hipoteki to pierwsze hipoteki, a drugie hipoteki.
PIERWSZE HIPOTEKI
Dla renowatora domu, negocjowanie nowego pierwszego kredytu hipotecznego jest jednym ze sposobów na pokrycie kosztów przebudowy. W praktyce oznacza to, że złożysz w banku wniosek o nowy kredyt hipoteczny. Jeśli bank zatwierdzi kredyt, część wpływów zostanie wykorzystana na spłatę istniejącego kredytu hipotecznego. Po odliczeniu kosztów zamknięcia i opłat, to, co pozostanie, zostanie Ci wypłacone. Zazwyczaj nowy kredyt hipoteczny ma sens zwłaszcza wtedy, gdy oprocentowanie, które płacisz, jest co najmniej o jeden punkt procentowy wyższe niż oprocentowanie nowego kredytu hipotecznego.
DRUGI HIPOTEKI
Drugi kredyt hipoteczny jest dokładnie tym, co sugeruje jego nazwa: jest to dodatkowy kredyt hipoteczny do pierwszego kredytu hipotecznego, który posiadasz. Zazwyczaj posiadacz drugiego kredytu hipotecznego będzie miał roszczenie do nieruchomości w przypadku, gdy nie dokonasz płatności. W momencie początkowego zakupu domu sprzedający mógł zgodzić się na posiadanie drugiej hipoteki, ale dla właściciela domu planującego remont najbardziej prawdopodobnym źródłem drugiej hipoteki jest instytucja pożyczkowa.
KOSZTY ZAMKNIĘCIA
Koszty różnią się w zależności od stanu i banku, ale koszty mogą obejmować honoraria prawnika (prawdopodobnie Twoje i banku); opłaty rejestracyjne; hipoteka, przelew lub inne podatki; punkty od pożyczki (opłaty obliczane jako punkty procentowe od pożyczonej kwoty, co oznacza, że dwa punkty od pożyczki w wysokości 100 000 USD odpowiadałyby opłacie w wysokości 2000 USD); tytuł ubezpieczenia; opłaty za zgłoszenie; opłaty za zgłoszenie; koszty wyceny; koszt raportu kredytowego; i tak dalej.
W przypadku tradycyjnego kredytu hipotecznego wszystkie te wydatki są zwykle ponoszone przez kredytobiorcę; przy pożyczce kapitałowej bank płaci za wiele z nich. Kiedy ubiegasz się o pożyczkę, większość banków rutynowo podaje szacunkowe całkowite koszty zamknięcia. Poproś o awarię, jeśli nie jest oferowana.
INNE OPCJE
Oprócz kredytów hipotecznych istnieją inne opcje pożyczek, które mogą pasować do Twojej konkretnej sytuacji finansowej.
Zaliczki na karty kredytowe
Jeśli Twój remont będzie skromny, możesz chcieć uniknąć formalności i wydatków związanych z wnioskami o pożyczkę i po prostu pobrać zaliczkę gotówkową z jednej lub więcej kart kredytowych. Należy jednak pamiętać, że oprocentowanie jest na ogół dość wysokie (często ponad dwukrotnie wyższe niż w przypadku kredytów hipotecznych).
Pożyczka osobista
Pożyczka osobista to stosunkowo prosta transakcja. Ty składasz wniosek u pożyczkodawcy, on sprawdza Twój kredyt i zadłużenie, a także zatwierdza lub odrzuca wniosek. Pożyczka nie jest zabezpieczona przez Twój dom, a decyzja o zatwierdzeniu (lub odrzuceniu) pożyczki jest podejmowana na podstawie Twojej zdolności kredytowej, dochodów i ogólnej oceny Twojej kondycji finansowej. Stawka będzie zazwyczaj znacznie wyższa niż w przypadku kredytu hipotecznego; termin krótszy; a odsetki nie podlegają odliczeniu od podatku. Biorąc pod uwagę te wady, pożyczka osobista powinna znajdować się na liście opcji.
Hipoteka balonowa
Hipoteka balonowa to taka, w której duża lub „balonowa” spłata pozostałego kapitału jest należna w określonym dniu. Płatności dokonywane są po drodze, często same odsetki, choć w niektórych przypadkach dokonywane są również symboliczne płatności główne. Hipoteki balonowe są bardziej powszechne w transakcjach dotyczących nieruchomości w budynkach komercyjnych lub wielorodzinnych. Jeśli jednak remont domu obejmuje coś więcej niż tylko powiększenie lub przebudowę domu dla rodziny – jeśli, powiedzmy, twoja poprawa obejmuje dodanie mieszkania lub komercyjnej powierzchni biurowej, która według ciebie przyniesie dochód i planujesz sprzedać całość złożone w ciągu kilku lat – hipoteka balonowa może mieć sens.
Kredyt budowlany
Aby wybudować nowy dom, niewiele banków udzieli standardowej hipoteki. Zamiast tego bank udzieli kredytu budowlanego, który po wybudowaniu domu i wydaniu zaświadczenia o użytkowaniu zostanie zamieniony na bardziej tradycyjną pierwszą hipotekę.
Tak działa kredyt budowlany. Kiedy bank zatwierdzi pożyczkę, będzie określony harmonogram wypłat, który określa, że pewien procent wpływów z pożyczki jest należny po zakończeniu budowy nowego fundamentu, bardziej po ukończeniu dachu, bardziej po zamontowaniu okien , i tak dalej. Konstruujesz swój dodatek, a bank płaci ci zgodnie z harmonogramem, gdy zobaczy, że spełniono jego wymagania.
W większości przypadków kredyt budowlany nie jest najlepszą drogą dla remontu domu. Jeśli jednak radykalnie przebudowujesz dom, a koszt budowy jest znacznie wyższy niż kapitał własny, który masz w domu, najlepszą strategią może być połączenie kredytu budowlanego i hipotecznego.
Unie kredytowe
Jeśli jesteś członkiem lub kwalifikujesz się do członkostwa w unii kredytowej, może to być inne źródło funduszy. Większość spółdzielczych kas oszczędnościowo-kredytowych to instytucje non-profit, które istnieją po to, by służyć swoim członkom, pomagając zarówno oszczędzać, jak i pożyczać pieniądze. Zapytaj urzędnika ds. pożyczek lub kierownika w unii kredytowej o stawki, warunki i inne szczegóły. Często kasy pożyczkowe pożyczają pieniądze członkom na bardzo korzystnych warunkach i przy mniejszej ilości papierkowej roboty niż ta sama transakcja wymagałaby w tradycyjnym banku. Odsetki nie będą jednak podlegały odliczeniu od podatku.
KTÓRA POŻYCZKA JEST WŁAŚCIWA POŻYCZKA?
Właściwa pożyczka to taka, która najlepiej odpowiada Twojej konkretnej sytuacji finansowej. W większości przypadków kluczowe ustalenia są następujące: Czy to zapewnia wystarczającą ilość pieniędzy na wykonanie pracy? i Czy stać nas na miesięczną opłatę?
Jeśli masz niewielkie doświadczenie w tych sprawach finansowych, zasięgnij porady takich specjalistów, jak adwokat, księgowy lub pośrednik w obrocie nieruchomościami, który zajmował się zakupem Twojego domu. Twój bankier również może Ci pomóc.
Kiedy przyjdzie czas na złożenie wniosku o pożyczkę, zrób to osobiście. Jeśli to możliwe, porozmawiaj z osobą, która zatwierdza pożyczki lub je sprawdza, i spróbuj zrozumieć, jak bardzo jest skłonna być pomocna. Upewnij się, że masz wszystkie załączniki i instrukcje oraz jasne zrozumienie procesów zatwierdzania i płatności.
Kolejna sugestia? Po rozmowie z bankierem i ustaleniu, jaka Twoim zdaniem jest najlepsza strategia, prześpij się. Przeprowadź kilka dodatkowych rozmów, na przykład ze swoim prawnikiem lub bliskim przyjacielem, któremu ufasz przedsiębiorczym zmysłem. Pożyczanie pieniędzy to przejmowanie dużych i często długoterminowych obowiązków i nie powinno odbywać się to od niechcenia