Planowanie rozbudowy domu - od czego zacząć

Ponieważ rynki nieruchomości w całym kraju borykają się z powolną sprzedażą i spadającymi cenami, wiele osób, które zaledwie kilka lat temu mogły zdecydować się na sprzedaż mniejszego domu, aby przenieść się do większego, teraz decyduje się na przebudowę i dodanie większej przestrzeni. I chociaż dodanie materiału kwadratowego może być rozsądną decyzją finansową, nadal stanowi dużą inwestycję.

Realistycznie podchodź do swojego budżetu

Właściciele domów, którzy nie realistycznie podchodzą do swoich budżetów, są jedną z największych przeszkód na drodze do udanych remontów, mówi Greg Harth, prezes firmy Harth Builders z Spring House w stanie Pensylwania. „Jeśli chodzi o budżet, ludzie przychodzą do rozmowy myśląc o tym, ile będzie kosztował ich projekt i na co chcą wydać, a liczby te są dla nich zwykle takie same” – mówi. „Niestety czasami to po prostu nie jest realistyczne. Dlatego lubimy od razu rozmawiać o budżecie”.

Innym powodem, dla którego ważne jest, aby zacząć od budżetu, jest to, aby wykonawca wiedział, o czym powinien z tobą rozmawiać. „Możesz przejść przez tak wiele pracy i sprawić, by byli tak podekscytowani projektem tylko po to, by dowiedzieć się, że nie mają na to pieniędzy” – mówi Nick Barile, prezes firmy York Construction & Development z Greenwich w stanie Connecticut. „Ludzie naprawdę mają błędne wyobrażenia o tym, ile będą kosztować niektóre dodatki, ponieważ nie zawsze zdają sobie sprawę z wszystkiego, co się w nich znajduje. Niedawno miałem jedną osobę, która miała naprawdę fantastyczne, wspaniałe pomysły na to, co chce zrobić ze swoim domem, ale okazało się, że myślał, że będzie to kosztować około połowy rzeczywistej wyceny. Brzmi to trochę źle, jeśli powiem, że pierwszą rzeczą, o której należy porozmawiać, powinien być budżet, ale tak jest.

Bycie realistą w kwestii budżetu nie oznacza po prostu nie przesadzania, mówi Dave Whitehorn, współwłaściciel Kitchen and Bath Unlimited w Derry, N.H., która specjalizuje się w przebudowie i dodawaniu kuchni i łazienek. „Niektórzy ludzie nie odrabiają pracy domowej, jeśli chodzi o przydzielanie realistycznego budżetu”, mówi Whitehorn. „Budżet z pewnością może szybko uciec od ludzi z wyższej półki, ale może też być problemem z niższej półki. Jeśli nie mają realistycznego budżetu, nigdy nie dostaną tego, czego chcą”.

Wreszcie, w obecnym klimacie finansowym ważne jest, aby od razu zabezpieczyć finansowanie, nawet jeśli masz super kredyt. Harth mówi, że ludzie, którzy w przeszłości bez wahania byliby zatwierdzeni do udzielania pożyczek pod zastaw domu, są teraz odrzucani. „Od początku doradzamy ludziom, aby udali się do banku” – mówi. „Mamy gotowe projekty gotowe do działania, a ludzie z fenomenalną oceną kredytową – powyżej 700 – i podwójnymi dochodami mają problem z zabezpieczeniem finansowania”.

Skonsultuj się z ekspertami w sprawie najlepszych ulepszeń

Nawet przed spotkaniem z wykonawcą warto skonsultować się ze specjalistą ds. nieruchomości w sprawie Twojego dodatku.

„Pośrednicy w obrocie nieruchomościami są bardzo przydatni przy rozważaniu dodania”, mówi Kary J. Bartmasser, licencjonowany pośrednik w handlu nieruchomościami® i certyfikowany księgowy publiczny w Beverly Hills w Kalifornii. „Mogą analizować sprzedawane kompozycje (porównywalne oferty) w Twojej okolicy. Te zestawienia powierzchni mogą pokazać, w jaki sposób dodatkowe sypialnie lub łazienki mogą zwiększyć wartość Twojego domu, w zależności od okolicy. Twoim głównym celem nie jest nadmierne wydatki na twoją okolicę.”

Bartmasser mówi, że jednym z największych błędów, jakie popełniają ludzie, jest przebudowa. „Nie buduj rezydencji, w której jednopiętrowe historie są normą” – mówi. „Nie chcesz mieć najdroższego domu w okolicy”.

„Nieustannie oczekuje się od pośredników sprzedaży nieruchomości, które zostały „nadmiernie ulepszone” – mówi Jean Hunt z New Hartford w stanie Nowy Jork. „Jednak jeśli twój dom znajduje się w dolnym przedziale cenowym dla twojej okolicy, śmiało wprowadzaj ulepszenia. Kupiłem najmniejszy, najtańszy dom na mojej ulicy i czułem się bardzo komfortowo, dodając dwa razy - nadal łatwo mieści się w przedziale cenowym dla mojego sąsiedztwa.

Oprócz upewnienia się, że twoje ulepszenia się opłaci, gdy nadejdzie czas na sprzedaż, posiadanie architekta, któremu ufasz w swoim projekcie, jest mądre zarówno pod względem strukturalnym, jak i finansowym. „Zawsze dobrze jest mieć architekta lub projektanta, który pomaga właścicielom domów we wczesnej fazie procesu przebudowy, zbierania informacji i odrabiania prac domowych”, mówi Ken Hirsch, AIA, właściciel Hirsch Architects, Inc. w Boca Raton na Florydzie. Zanurzają się w to i w zależności od tego, kiedy w końcu porozmawiają z wykonawcą lub projektantem, mogą nie być naprawdę gotowi na dokonywanie praktycznych wyborów. Najlepszym sposobem jest znalezienie profesjonalisty, który ma naprawdę duże doświadczenie w tym procesie i pozwoli mu przeprowadzić go przez właścicieli domów”.

Znajdź odpowiedniego wykonawcę do swojej pracy

Przy tak dużej ilości pieniędzy i emocjonalnych inwestycjach, jedną z najważniejszych decyzji, jakie podejmiesz przy rozbudowie swojego domu, jest wybór wykonawcy. Największy błąd, jaki popełniają właściciele domów, jest prosty, mówi Hunt. „Nieotrzymywanie konkurencyjnych ofert od wykonawców jest jednym z najczęstszych błędów popełnianych przez ludzi podczas rozbudowy swojego domu” – mówi. „Pójście z pierwszym wykonawcą i pierwszą ofertą może być twoim największym błędem. Dostajesz drugą opinię, kiedy idziesz na operację. Dlaczego nie zrobić tego samego dla swojego domu?

Zadawanie podstawowych pytań podczas rozmowy kwalifikacyjnej i przetargu może wyeliminować wykonawców, którzy mogą nie pasować do Twojego stylu, mówi Whitehorn. „Jeśli jesteś właścicielem domu i zamierzasz zrobić duży projekt, oni będą w twoim domu, będą w twoim życiu przez długi czas” – mówi. „Dowiedz się, ile różnych osób będzie w Twoim domu podczas projektu, dowiedz się, jaki jest ich harmonogram płatności i jak obsługują płatności i jak obsługują zlecenia zmian. Jeśli nie podobają ci się te odpowiedzi, może to być sygnałem ostrzegawczym, że nie jest to właściwy wykonawca dla ciebie.

Whitehorn ostrzega również przed zbyt dużym poleganiem na referencjach. „Referencje mogą być pomocne, ale pamiętaj, że większość wykonawców ma listę swoich ulubionych klientów, których używa jako referencji”, mówi. „Więc nie przeceniałbym wagi tego.”

Colin O’Neill, współwłaściciel Whitehorn of Kitchen and Bath Unlimited, mówi, że oprócz lubienia pracy wykonawcy, poczucia pewności co do jego praktyk biznesowych i uzgadniania budżetu, właściciele domów nie powinni przeoczyć jeszcze jednego czynnika. „Rozmawiasz z kimś, kogo myślisz o podarowaniu dziesiątek tysięcy dolarów na dokonanie drastycznych zmian w swoim domu” – mówi. „Naprawdę musisz być w stanie im zaufać na poziomie osobistym”.

Uważnie zastanów się, dlaczego chcesz więcej miejsca

Uważne rozważenie, dlaczego chcesz lub potrzebujesz więcej miejsca, jest niezbędne przy podejmowaniu decyzji o tym, jak chcesz dodać swój dodatek. Możesz być zaskoczony, że to, czego chciałeś, nie jest w rzeczywistości najlepszą odpowiedzią na twój problem, mówi Harth.

„Naprawdę przyglądamy się całemu domowi i temu, jak przestrzeń jest wykorzystywana”, mówi. Harth mówi, że ostatnio pracował z rodziną, która skontaktowała się z nim w sprawie dodania do ich domu kwadratowego materiału do pokoju zabaw. „Powiedzieli, że są zmęczeni ciągłym przechodzeniem nad zabawkami dzieci” – mówi Harth. „Ale kiedy już naprawdę wsiadłem i rozejrzałem się, zdałem sobie sprawę, że lepszym rozwiązaniem ich problemu z przestrzenią byłoby dodanie sypialni głównej i przekształcenie starej sypialni w pokój zabaw”.

Jednym z powodów, dla których było to lepsze rozwiązanie, był fakt, że zwrot z inwestycji (ROI) w przypadku apartamentów głównych jest lepszy niż w przypadku pokoi zabaw. I nawet jeśli planujesz pozostać w domu przez wiele lat, nadal dobrze jest zastanowić się, jak atrakcyjny będzie Twój dodatek dla przyszłych nabywców.

Jakie są więc najbardziej „opłacalne” dodatki? Bartmasser mówi, że dodawanie łazienek i powiększanie kuchni to odwieczne zwycięzcy. Harth zgadza się, że rozbudowy lub dodatki do kuchni mają bardzo wysoki zwrot z inwestycji i dodaje, że widzi wiele próśb o dodatki na drugim piętrze i apartamenty w głównej sypialni, które również się opłacają, gdy przychodzi czas na sprzedaż. W rzeczywistości, zgodnie z raportem „Cost vs. Value” Remodel Magazine z 2010 r. , dodatki na drugim piętrze zwracają ponad 80 procent kosztów w większości części kraju.

I znowu, ważne jest, aby wziąć pod uwagę nie tylko „średni” zwrot z inwestycji, ale także to, co jest właściwe dla Twojej okolicy i najbliższego sąsiedztwa. Nie rób zbyt wiele, mówi Barile, w przeciwnym razie możesz zauważyć malejące zwroty z inwestycji. „To bardzo ważne, aby wziąć pod uwagę inne domy wokół i to, co jest typowe dla tego obszaru”, mówi. „Nie chcesz tworzyć Renoira w sąsiedztwie druków artystycznych”.

Bądź dobrym klientem

Dodanie do domu może być ekscytującym czasem, ale także czasem naznaczonym stresem i presją finansową. Podczas gdy Twój wykonawca, architekt i projektanci są po to, aby dla Ciebie pracować, konieczne jest, abyś zrozumiał, co to znaczy być dobrym klientem, mówi O’Neill.

„Wybierz wykonawcę, któremu naprawdę ufasz”, mówi. „Często zdarza się, że ludzie dokonują wyboru na podstawie niewłaściwych kryteriów, na przykład kładzenia za dużo. lub za mało. nacisk na cenę, a następnie starają się zarządzać osobą w skali mikro, zamiast pozwolić jej wykonywać swoją pracę, a następnie pociągać ją do odpowiedzialności za wyniki. Poświęć trochę czasu, zatrudnij odpowiednią osobę, zaufaj jej, że dadzą ci efekt końcowy, a odniesiesz sukces.

Więcej wskazówek dotyczących wyboru profesjonalisty w zakresie przebudowy

Oprócz zachowania należytej staranności poprzez sprawdzanie skarg na stronie Better Business Bureau i innych podobnych witrynach, mądrze jest wybrać profesjonalistę certyfikowanego przez National Association of the Remodeling Industry, mówi Harth, który zauważa, że w miejscach takich jak jego rodzinny stan Pensylwania, licencjonowanie nie jest wymagane dla wykonawców. „Potrzebujesz licencji, żeby zrobić komuś paznokcie, ale nie do pracy w domu” – mówi. „Wybierając lokalnego profesjonalistę, który jest wykonawcą NARI, wiesz, że dostajesz kogoś szanowanego”.

Oto kilka znaków ostrzegawczych od NARI, że możesz mieć do czynienia z remodelerem, który nie ma dobrej reputacji:

Nie możesz zweryfikować nazwy, adresu, numeru telefonu ani danych uwierzytelniających remodelera.
Firma lub sprzedawca twierdzi, że Twój dom będzie wykorzystywany do celów reklamowych, więc otrzymasz „specjalną, niską stawkę”.
Budowniczy/remodeler informuje, że specjalna cena jest dostępna tylko wtedy, gdy podpiszesz umowę „dzisiaj”.
Brak referencji.
Informacje, które otrzymujesz od kontrahenta są nieaktualne lub nieaktualne.
Nie możesz zweryfikować informacji o licencji lub ubezpieczeniu.
Jesteś proszony o opłacenie całej pracy z góry lub gotówkę sprzedawcy zamiast czekiem lub przekazem pieniężnym do samej firmy.
Firmy nie można znaleźć w książce telefonicznej i nie jest ona wymieniona w lokalnym Biurze Lepszego Biznesu ani w lokalnym stowarzyszeniu handlowym, takim jak NARI.
Wykonawca nie oferuje, nie informuje ani nie przedłuża wypowiedzenia o Twoim prawie do odstąpienia od umowy w ciągu trzech dni. Powiadomienie na piśmie o prawie do odstąpienia od umowy jest wymagane przez prawo. Ten okres karencji pozwala zmienić zdanie i uznać umowę za nieważną bez ponoszenia kary (jeśli umowa została zawarta w innym miejscu niż siedziba kontrahenta lub odpowiedni lokal handlowy – na przykład w Twoim domu).

Ponadto bądź ostrożny, gdy: