Wiesz, ile zapłaciłeś za swój dom i ile kosztuje dom obok. Wiesz, co włożyłeś w remonty. Ale możesz nie wiedzieć, ile pożyczkodawca jest gotów sfinansować, jeśli twój dom jest na sprzedaż, jeśli jesteś na rynku w celu refinansowania lub jeśli rozważasz dodanie linii kredytowej pod zastaw domu (HELOC). W tym miejscu pojawia się wycena. Wyceny można również wykorzystać do podziału nieruchomości podczas rozwodu lub ugody spadkowej, określenia wartości domu w celu usunięcia ubezpieczenia hipotecznego lub ustalenia wartości do celów podatkowych.
W transakcjach dotyczących nieruchomości rzeczoznawcy określają godziwą wartość rynkową nieruchomości, która jest najbardziej prawdopodobną ceną, za jaką sprzedałaby się ona na wolnym rynku. Pożyczkodawca wykorzystuje następnie te informacje, aby określić, ile pożyczyć pod nieruchomość, niezależnie od tego, czy jest to sprzedaż bezpośrednia, refinansowanie, czy kapitał własny. Jeśli nie jesteś zaznajomiony z procesem wyceny, warto zobaczyć, w jaki sposób profesjonaliści docierają do liczb, które pomagają kredytodawcom w ustaleniu liczby. Oto spojrzenie na to, jak działają.
Podstawy
Ponieważ rząd kontroluje sposób przeprowadzania ocen, są zalane przepisami. Zgodnie z ogólną zasadą przy sprzedaży domu, rzeczoznawca jest zatrudniany przez pożyczkodawcę, a pożyczkodawca przekazuje koszt kupującemu, zwykle w opłacie za wniosek. W przypadku refinansowania lub uzyskania kapitału własnego domu, właściciel domu płaci za wycenę.
Rzeczoznawca porównuje cenę sprzedaży domu z podobnymi domami, które zostały niedawno sprzedane w tej samej okolicy. Są to tak zwane porównania. Chociaż nie ma ustalonej zasady, gdy pożyczkodawca zgadza się na sfinansowanie kredytu hipotecznego, chce zobaczyć co najmniej trzy porównywalne. Rzeczoznawcy próbują dokonać porównania jabłka do jabłka. Na przykład rzeczoznawca nie porównałby rancza o powierzchni 1700 stóp kwadratowych z dwupiętrowym Cape Cod, który jest dwa razy większy.
Koszt wyceny różni się w zależności od regionu, ale kupujący powinien rozsądnie oczekiwać, że doda 300 do 500 USD do kosztów zamknięcia. Właściciel domu, który refinansuje lub dodaje drugi kredyt hipoteczny, może zostać poproszony o uiszczenie opłaty z góry.
Wyceny Wartość szacunkowa
John Bredemeyer z Realcorp, firmy zajmującej się wycenami z Omaha, mówi, że wycena nie jest analizą uzgodnionej ceny sprzedaży, ale opinią na temat wartości nieruchomości. „Cena to część, na którą zgadzają się kupujący i sprzedający, i może być taka sama, wyższa lub niższa niż wartość rynkowa” – mówi. Z drugiej strony wycena jest oszacowaniem najbardziej prawdopodobnej ceny, za jaką nieruchomość osiągnęłaby normalne warunki rynkowe i służy do określenia, ile pieniędzy właściciel może pożyczyć wraz z domem jako zabezpieczenie.
Rzeczoznawca majątkowy sprawdza nieruchomość, ale ten krok to nie to samo, co inspekcja domu zlecona przez kupującego. Rzeczoznawca szacuje wartość domu, a inspektor sprawdza jego stan fizyczny. Zarówno rzeczoznawca, jak i inspektor sprawdzają wnętrze domu, ale rzeczoznawca jest tam, aby zweryfikować liczbę i rodzaje pokoi, rozkład pomieszczeń, powierzchnię, wiek, ogólny stan i wymienione udogodnienia. Rzeczoznawca może dokonać pomiaru pomieszczeń i działki, zwracając uwagę na lokalizację oraz oczywiste wady. Inspektorzy zgłaszają zarówno duże, jak i małe problemy. Na przykład, podczas gdy rzeczoznawca nie sprawdza gniazdek elektrycznych, aby upewnić się, że działają, inspektor to zrobi.
Wycena jest zbyt niska, co teraz?
Co się stanie, jeśli nieruchomość zostanie wyceniona za mniej niż kwota, na którą liczysz? Bredemeyer mówi, że możesz zakwestionować ocenę, przedstawiając dodatkowe informacje. Zastanów się, czy Twój agent nieruchomości skompletuje pakiet porównywalnych elementów, które przemawiają na Twoją korzyść lub wskazują udogodnienia, które mogły zostać przeoczone. Nie ma gwarancji, że otrzymasz korektę oceny, ale warto spróbować.
Odsuń potencjalne problemy
Zamiast być uderzonym niską oceną, unikaj problemów, które hamują sprzedaż. Na przykład, jeśli nie udało Ci się uzyskać odpowiednich zezwoleń podczas przebudowy lub dobudowania domu, możesz mieć problem.
W wielu przypadkach niedozwolona praca może zatrzymać sprzedaż domu szybciej niż młotek wbity w gwóźdź. Jak możesz stwierdzić, czy dodatek jest prawidłowo dozwolony, jeśli go nie dodałeś? Rzuć okiem na szkice w aktach w urzędzie skarbowym od nieruchomości w hrabstwie lub mieście. Są spore szanse, że jeśli dodatek się nie pojawi, projekt nie miał pozwolenia.
Chociaż brak zezwolenia niekoniecznie powstrzyma sprzedaż domu, może to wpłynąć na ocenę. Jeśli okaże się, że brakuje zezwoleń, Bredemeyer sugeruje rozmowę z lokalnymi urzędnikami i uzyskanie jednego po fakcie. Mówi, że może to kosztować cię karę, ale w większości miejsc nie będzie problemu, jeśli nie będzie konfliktu z liniami niepowodzeń lub strefami.
Innym niezawodnym sposobem na obniżenie przyszłej wartości wyceny jest przebudowa na sąsiedztwo. Jeśli ulice twojego osiedla są wyłożone skromnymi domami z trzema sypialniami i podwoisz inwestycje w swoje mieszkanie, będziesz miał trudny, jeśli nie niemożliwy czas, aby znaleźć porównywalne. Posiadanie największego i najbardziej wytwornego domu w okolicy może być zabójczą dla transakcji, gdy nadejdzie wycena. Bredemeyer zaleca skontaktowanie się z rzeczoznawcą przed przystąpieniem do dużych projektów. „Zaangażuj rzeczoznawcę z przodu”, mówi. „Nie czekaj, aż będziesz miał psa w tej walce”.
Porady Rzeczoznawcy
John Brenan, dyrektor ds. badań i zagadnień technicznych w Appraisal Foundation w Waszyngtonie, mówi, że każdy stan ma własne wymagania licencyjne. Jego agencja pilnuje, aby rzeczoznawcy przestrzegali zasad. Zarówno kupujący, jak i sprzedający „są pochłonięci emocjami związanymi z transakcją”, mówi Brenan. „Bank musi wiedzieć, ile jest wart z niezależnej, bezstronnej analizy”.
Brenan radzi właścicielom domów, aby upewnili się, że ulepszenia pasują do obszaru i rozumieją, że Twoja inwestycja nie zawsze przyniesie zwrot w stosunku do dolara z wyceny. „Koszt niekoniecznie równa się wartości” – mówi Brenan.
Ale warto też pamiętać, że te ulepszenia mogą być tym, co sprzedaje Twój dom.
Jeśli potrzebujesz wykwalifikowanego rzeczoznawcy, sprawdź organizacje wymienione na stronie Appraisal Foundation.