Właściwa inscenizacja prawie czyni cuda – z naciskiem na „prawie”. Ale nie odwróci to uwagi kupujących od zauważenia poważnych problemów z Twoim domem. „Inscenizacja może być świetnym sposobem na zaprezentowanie domu, o ile nie ma innych rażących problemów”, mówi Patrick Garrett, makler/właściciel z Birmingham w stanie Alabama. „Ale inscenizacja nigdy nie miała na celu ukrycia problemów z domem”. Dlatego zamiast próbować zakamuflować brodawki w domu za pomocą kreatywnej inscenizacji, najlepiej rozwiązać istotne problemy przed wprowadzeniem domu na rynek. Oto tylko próbka problemów, których nie powinieneś próbować ukrywać podczas inscenizacji.
Kwestie Fundacji
Bez względu na to, jak imponujące są twoje wysiłki związane z inscenizacją, Garrett mówi, że kupujący zauważą problemy, które mogą sygnalizować problem z fundamentami. „Na przykład podłogi, które są pofalowane lub wyboczone, zwykle podnoszą czerwone flagi z typowym nabywcą”, mówi. Podczas gdy nierówne podłogi są czasami tylko wynikiem osiadania domu, Garrett zauważa, że mogą one również być sygnałem ostrzegawczym przed poważnymi problemami z fundamentami, które mogą kosztować tysiące dolarów.
Jego pogląd podziela Candice Williams, agentka nieruchomości w RE/MAX Space Center w League City w Teksasie. Według Williamsa nabywcy mogą odczuwać skosy lub przesunięcia w fundamencie. „Pracowałem z kupującymi, którzy położyli marmur na podłodze, aby sprawdzić, czy się toczy, aby potwierdzić problemy z fundamentem, które sprzedawca próbował ukryć za pomocą mebli”.
Problemy z fundamentami mogą również pojawić się w ścianach domu. Chociaż świeża farba może tymczasowo ukryć pęknięcia na ścianach wewnętrznych, zewnętrzna strona domu zawsze ujawnia prawdę, ponieważ pęknięć na ścianach zewnętrznych lub płycie nie można ukryć za pomocą inscenizacji. Williams zaleca naprawę fundamentu z gwarancją zbywalną lub „przygotowanie się do sprzedaży nieruchomości poniżej wartości rynkowej”.
Zła podłoga
Niektórzy właściciele domów próbują ukryć problemy z podłogą za pomocą dywaników. „Jeden sprzedawca próbował zakryć uszkodzenia podłogi dywanem, ale kupujący i ja czuliśmy różnicę w podłodze nawet w butach, gdy chodziliśmy po dywanie” - opowiada Williams. Kiedy podnieśli dywan, odkryli poważne uszkodzenia twardego drewna pod spodem. „Nawet najlepszy dywan na świecie nie może odwrócić uwagi od tego, a ponadto budzi nieufność wobec sprzedawcy”. Nie tylko drewniane podłogi utrudniają inscenizację: „Płytki zainstalowane ze złym kunsztem i niechlujną fugą są szorstkie i trudne do chodzenia – nie ma odwracania uwagi kupujących” – mówi.
To samo dotyczy dywanów. „Polecam wymianę zużytych lub brudnych dywanów lub innych podłóg, ponieważ kupujący zauważą to niezależnie od ułożenia dywanów lub mebli”, ostrzega Bill Golden, pośrednik w obrocie nieruchomościami/pośrednik stowarzyszony w RE/MAX Around Atlanta w Atlancie w stanie Georgia.
Problemy z malowaniem
„Najbardziej stylowe przedmioty na świecie nie odwrócą uwagi kupujących od zauważenia zmęczenia lakieru” – mówi Golden. A jeśli zdecydujesz się odmalować, kupujący zauważą również, że wykonałeś zadanie przypadkowo. „Ważne jest, aby przygotować powierzchnię we właściwy sposób, użyć odpowiednich materiałów i naprawić problemy, które ukrywasz”, mówi Michael DiMartino, starszy wiceprezes ds. usług instalacyjnych w Power Home Remodeling w Chester w Pensylwanii. Jeśli brakuje przygotowania, możesz skończyć z bąbelkami w farbie, przesiąkaniem i innymi problemami.
Nieaktualne funkcje
Ponadto inscenizacja nie odwróci uwagi kupujących od zauważenia, że nie udało Ci się zaktualizować domu. Na przykład: „Niektórzy sprzedawcy częściowo remontują domy, ale zostawiają sufity z popcornu (lub kropkowania)”, mówi Garrett. „Wielu kupujących będzie omijać domy z sufitami z popcornu ze względu na wysokie koszty prawidłowego i bezpiecznego ich usunięcia”. Zauważa, że proces usuwania jest nie tylko pracochłonny, ale może również uwalniać do powietrza niebezpieczne włókna azbestu.
Również zmęczona, przestarzała kuchnia będzie oczywista, niezależnie od inscenizacji. „Starych, zardzewiałych, brudnych urządzeń, niezgrabnego lub nieefektywnego planu pięter oraz pękniętych, uszkodzonych i nierównych kontuarów nie da się ukryć”, ostrzega broker Gerard Splendor z Warburg Realty w Nowym Jorku. „Szafy kuchenne z połamanymi drzwiami lub uginającymi się półkami wymagają renowacji, naprawy lub, w ostateczności, wymiany”.
To samo dotyczy łazienek. Splendore wyjaśnia, że home stagers mogą po prostu zrezygnować w obliczu beznadziejnie złej łazienki lub kuchni i po prostu pracować ciężej, aby inne obszary domu lśniły. Zamiast próbować wyreżyserować nieodwracalnie przestarzałą przestrzeń, „o wiele lepiej jest opublikować zdjęcie wirtualnie odnowionej kuchni lub łazienki w Internecie i dołączyć renderowanie odnowionej kuchni w nieruchomości, aby zaoferować sugestie potencjalnemu nabywcy, który nie ma wizji lub wyobraźni ," on mówi.
Dziwnie umieszczone przedmioty
Czasami inscenizacja służy do ukrycia istotnych, ale nieatrakcyjnych elementów domu. „W każdym domu znajdują się „brzydkie” przedmioty niezbędne, takie jak otwory wentylacyjne w ścianach i wyłączniki”, mówi DiMartino. „Niestety, czasami są one umieszczane w miejscach, które nie są idealne, jak walnięcie w środek ściany o dużym natężeniu ruchu”. Chociaż jest to kuszące, ukrywanie tych potrzeb za pomocą grafiki lub dekoracji ściennych może faktycznie przyciągnąć do nich uwagę. „O ile kupujący nie są zainteresowani przeniesieniem lokalizacji, co może kosztować sporo grosza, jeśli wiąże się to ze zmianą trasy przewodów, będą musieli zastanowić się, czy jest to złamanie umowy”.
Przytłaczające zapachy
Przyjemne zapachy mogą w pewnym stopniu uatrakcyjnić dom. „Świece, wtyczki lub odświeżacze powietrza mogą być rewelacyjne i tworzyć atmosferę, ale kupujący zastanawiają się również, czy pod spodem czają się inne zapachy”, mówi DiMartino. Jest to szczególnie ważne, jeśli jest wiele świec lub jeśli wtyczki i odświeżacze powietrza są nieco za mocne. „Kupujący wiedzą, że dym papierosowy lub zapachy zwierząt domowych mogą przenikać do ścian, drewnianych podłóg i elementów konstrukcyjnych domów, stając się prawie niemożliwe do pozbycia się” – mówi.
Sztuczki z zasłonami
To uświęcona tradycją sztuczka polegająca na umieszczeniu zabiegów okiennych bliżej szczytu ściany, aby przyciągnąć wzrok, dzięki czemu pomieszczenie wydaje się większe niż w rzeczywistości. „Ponadto wyjadacze mogą również zastosować zabiegi na okna, aby zakryć starsze lub małe okna”, zauważa DiMartino. Uważaj na takie strategie, ponieważ doświadczeni nabywcy wiedzą, że odsuwają te elementy okienne na bok, aby zobaczyć, co jest pod spodem. „Kiedy kupujący zauważą, że rzeczywisty rozmiar okna nie jest taki, jak sobie wyobrażali, co prowadzi do mniej naturalnego światła lub asymetrycznego przepływu pomieszczenia, dla niektórych może to być zerwanie umowy”, mówi.
Zawyżona cena
Nawet najdoskonalsza inscenizacja nie będzie miała znaczenia, jeśli Twój dom jest zawyżony. To problem, z którym projektant wnętrz i architekt Justin Riordan wciąż się spotyka. Założyciel firmy zajmującej się stagingiem Spade and Archer Design Agency, z lokalizacjami w Portland, Seattle i Los Angeles, Riordan zauważa, że sprzedający często chce więcej niż dom jest wart „i oczekuje, że wyjadacz i agent nieruchomości znajdą nabywcę, który jest gotów przepłacić”. Jest to podejście skazane na porażkę: „Dzięki łatwości znajdowania wartości nieruchomości w niemal każdym zakątku Internetu niedoinformowani pacjenci są bardzo nieliczni”, mówi.
Główne systemy
Większość kupujących nie jest ekspertami w odkrywaniu, co jest nie tak z ich potencjalnym nowym domem, więc strategiczna inscenizacja może początkowo ukryć sporo problemów. Ale niektóre z tych problemów wyjdą na jaw, gdy na obraz wejdzie inspektor domu kupującego. Inspektorzy, jak podkreśla Riordan, potrafią wybiegać poza powierzchowną inscenizację. „Inspektor domu dokona przeglądu działających systemów, takich jak ogrzewanie, klimatyzacja, wentylacja, instalacja wodno-kanalizacyjna i elektryczna, a także zewnętrzna, w tym system dachowy”. Wszystko zostanie ujawnione podczas oględzin. „Żadna ilość Home Stagingu nie sprawi, że twój dach będzie nowy, twój AC zimny lub twój system elektryczny będzie spełniał wymagania”, mówi Riordan.