Obecnie na rynku jest mnóstwo nieruchomości w trudnej sytuacji, więc ludzie są chętni do zawierania umów. Ale nie ma miejsca na błędy. Trzeba mądrze podchodzić do kupowanych domów i dokonywanych napraw. Musisz także być przygotowany na utrzymanie nieruchomości przez długi czas, w przeciwnym razie możesz skończyć z domem, którego nie możesz sprzedać i spłatą kredytu hipotecznego, na który cię nie stać. Ale jeśli zamierzasz przewracać domy, oto kilka rzeczy, które musisz wiedzieć.
Znalezienie odpowiedniego domu
Inwestorzy w nieruchomości żyją i umierają według liczb. Musisz zakochać się w umowie, a nie w domu. A świetne okazje nie wyskoczą na ciebie. Doświadczeni inwestorzy każdego dnia spędzają czas na szukaniu nieruchomości w trudnej sytuacji i mają sieć ludzi, którzy szukają dla nich ofert.
Niektórzy inwestorzy wybierają inną drogę do domu z pracy, aby szukać możliwych transakcji. Inni, jak Sid Davis, inwestor w nieruchomości i autor Przeróbki domu, które sprzedają: szybkie i łatwe sposoby na uzyskanie najwyższej możliwej ceny, polecam wybrać konkretną okolicę i regularnie ją przejeżdżać. „Poszukaj najlepszej oferty w najlepszej dzielnicy” – mówi Davis. „Nawet w najlepszych obszarach zawsze są ludzie, którzy muszą szybko sprzedać. Wybierz żądany obszar docelowy i przygotuj ulotki, które mówią: „Mogę zamknąć za tydzień” lub „Płać z góry”. Wiele osób ma kłopoty. ”
Szukają domu, który jest wyceniony znacznie poniżej wartości rynkowej, mówią eksperci. To jedyny sposób na zarabianie pieniędzy na dzisiejszym rynku.
Znalezienie finansowania
Nawet gdy gwarantowanie kredytów hipotecznych było luźne, bankierzy byli bardziej surowi wobec inwestorów niż właścicieli lokatorów, żądając więcej pieniędzy i żądając wyższych stóp procentowych i opłat. Obecnie pożyczkodawcy są bardziej restrykcyjni niż kiedykolwiek, jeśli chodzi o pożyczanie pieniędzy na inwestycje w nieruchomości.
Dla rehabilitantów, którzy są właścicielami domu, łatwiej jest uzyskać linię kredytową pod zastaw domu i wykorzystać te pieniądze na wymaganą zaliczkę. Ale zrozum, co robisz: narażasz własny dom na ryzyko, jeśli nie możesz sprzedać nieruchomości i zalegasz z płatnościami.
Myślenie długoterminowe
Wielu profesjonalnych inwestorów na rynku nieruchomości postrzega flipowanie jako krótkowzroczne podejście do biznesu. Praktycznie jedyną zaletą, mówi Jones-Cox, jest szybki zysk, ale podatki od zysków kapitałowych pochłaniają dużą część tego – a obecne warunki rynkowe nie sprzyjają szybkiej sprzedaży. Co więcej, projekty rehabilitacyjne są znane z tego, że trwają dłużej i kosztują więcej pieniędzy niż oczekiwano. O wiele lepiej jest trzymać dom i cieszyć się długoterminowymi korzyściami.
Davis, który przewrócił siedem domów w ciągu jednego roku, zgadza się z tym stwierdzeniem: „Zarobiłem od 10 000 do 12 000 dolarów na jednym domu i uważałem, że jestem całkiem niezły. To była najgłupsza rzecz, jaką kiedykolwiek zrobiłem. Gdybym zachował je jako czynsz, do tej pory miałbym 1,5 miliona dolarów kapitału własnego”.
Być może najmądrzejszym sposobem podejścia do flipowania w tej chwili, zwłaszcza dla nowego inwestora, jest kupno domu jako właściciel, zamieszkanie w nim przez dwa lub trzy lata podczas remontu, a następnie sprzedanie go z zyskiem. Uzyskasz lepsze oprocentowanie finansowania, wyeliminujesz większe zaliczki wymagane od inwestorów i potężny podatek od zysków kapitałowych, który płetwy płacą za domy, które szybko kupują i sprzedają, i dasz domowi czas na docenienie. „To dość spektakularna strategia, aby zarobić 50 000 lub 100 000 USD i nie płacić podatków”, mówi Vena Jones-Cox, inwestor nieruchomości z Cincinnati i były prezes National Real Estate Investors Association.
Dokonywanie właściwych renowacji
Po znalezieniu domu musisz sporządzić budżet na remonty i naprawy. Pierwszym krokiem jest ustalenie przybliżonej ceny sprzedaży. Osiąga się to, przeprowadzając porównawczą analizę rynku domów podobnych do tego, który sprzedajesz pod względem lokalizacji, wieku, powierzchni, liczby sypialni i łazienek, wieku i funkcji. Spójrz na ceny domów, które sprzedają - jak również tych, które stoją od miesięcy, poleca Dean Graziosi, inwestor nieruchomości z Tempe, AZ i autor książki Milioner nieruchomości. To da ci dobre wyobrażenie o tym, co uwzględnić w swoim odwyku.
Następnie odejmij, ile zapłaciłeś za dom, inne wydatki (takie jak prowizja pośrednika w obrocie nieruchomościami) i zysk, który chcesz osiągnąć. „To powie ci, ile możesz wydać”, mówi. Zasady naprawy w przypadku odwyków są podobne do tych zalecanych nabywcom domów przygotowujących własny dom do sprzedaży: pierwsze wrażenie jest krytyczne, więc zwróć szczególną uwagę na podwórko, zewnętrzną część domu i wejście; kuchnie i łaźnie główne sprzedają dom; nie narzucaj kupującym swojego stylu zdobienia; i utrzymuj kolory w neutralnej palecie, aby kupujący mogli dostosować je do swoich potrzeb.
Największym błędem Jones-Cox, który widzi inwestorzy podczas odbudowy, jest wydawanie pieniędzy na modernizacje, które nie dodają wartości i nie są odpowiednie dla okolicy. „Dostają się do tych nieruchomości, zakochują się w nich i myślą, że byłoby wspaniale umieścić wannę z hydromasażem w łazience domu za 125 000 dolarów”, mówi. „Nie myślą rozsądnie, co należy zrobić, przesadzają i nigdy nie odzyskają swojej inwestycji”.
Diane Saatchi, starsza wiceprezes Corcoran Group z siedzibą w East Hampton w stanie Nowy Jork, widzi to samo w przypadku wielomilionowych odwyków. „Czasami ludzie przesadzają w sposób, który nie jest tak ważny” - mówi Saatchi. „Ktoś zainstaluje drogi generator i nie będzie miał wystarczająco dużo miejsca w szafie lub schowku na rozmiar domu. Albo zrobią coś, co nie pasuje do sąsiedztwa. Jeśli jest to dzielnica, w której wszystkie domy mają garaże, a ty zamieniasz garaż w salę do ćwiczeń, to głupie.
Jeśli myślisz jak odnoszący sukcesy inwestor w nieruchomości i rozważasz odwrócenie lub odnowę jako inwestycję długoterminową, masz większe szanse na sukces.
Istnieją dziesiątki sposobów na spartaczenie przebudowy wykonanej w celu odsprzedaży. Na górze listy znajdują się:
- Nie odrabianie lekcji. Na rynku jest dziś tyle domów na sprzedaż, że konkurencja o kupujących jest zacięta. Sprawdź konkurencję, zanim zaczniesz wybijać ściany. Najłatwiej to zrobić, odwiedzając otwarte domy w tym samym przedziale cenowym.
- Wychodzenie za burtę. Chcesz, żeby twój dom się wyróżniał, ale nie jak bolący kciuk. Spraw, by Twój był trochę lepszy niż konkurencja, ale zachowaj spójność z otoczeniem.
- Ignorując podwórko. Niektórzy rehabilitanci spędzają cały czas we wnętrzu i zapominają o wyglądzie zewnętrznym. Trawnik musi być w jak najlepszym stanie.
- Cięcie rogów. Istnieje duża różnica między robieniem rzeczy tak tanio, jak to możliwe, a przymykaniem oczu na poważne problemy, aby zaoszczędzić pieniądze. Nie czyść i maluj tylko wtedy, gdy coś powinno zostać naprawione lub wymienione.
- Zatrudnianie nielicencjonowanych wykonawców. Problemy z integralnością strukturalną domu lub jego głównych systemów - ogrzewania i chłodzenia, hydrauliki i elektryczności - muszą być naprawiane przez licencjonowanych, ubezpieczonych specjalistów.
- Próbujesz zrobić to wszystko sam. Jeśli nie wykonałeś niektórych z trudniejszych prac remontowych, które przygotowałeś dla swojego domu – takich jak prace elektryczne lub hydrauliczne – teraz prawdopodobnie nie jest czas, aby tego spróbować. Będziesz sfrustrowany, a może nawet zraniony. Zatrudnij profesjonalistę i upewnij się, że uwzględnisz ten koszt w budżecie naprawy.
- Niedocenianie ram czasowych. Prawdopodobnie powinieneś dołożyć czas na ukończenie pracy - zwłaszcza jeśli nie możesz spłacić dodatkowego miesiąca lub dwóch kredytu hipotecznego. Jeśli posiadasz dwa kredyty hipoteczne, ustalenie realistycznej linii czasowej ma kluczowe znaczenie.