Od II wojny światowej rząd federalny przyczynił się do promowania i wspierania tanich mieszkań poprzez rachunki GI i niskooprocentowane finansowanie. Te polityki i subsydia były bardzo skuteczne w pomaganiu powracającym oznaczeniom geograficznym i innym kupującym po raz pierwszy do ich pierwszych domów. Jednak wraz z szybkim wzrostem gospodarczym i Baby Boom same tradycyjne dotacje federalne nie były w stanie nadążyć za rosnącą luką w przystępności cenowej. Rodziny potrzebują bezpiecznych i przyzwoitych miejsc do życia. Społeczności potrzebują odpowiedniej podaży mieszkań na wszystkich poziomach cen, a firmy potrzebują mieszkań, które są dostępne dla ich siły roboczej.
Niedrogie kupić
Rząd federalny definiuje przystępność mieszkaniową jako koszty mieszkaniowe, które nie przekraczają 30 procent dochodu gospodarstwa domowego. Koszty mieszkaniowe są definiowane jako czynsz lub zasada, odsetki, podatki i ubezpieczenie łącznie (PITI). Jeśli założymy, że w 2002 r. osiągasz średni dochód w wysokości 43 318 USD (wg spisu powszechnego w USA), nie wydajesz więcej niż 1083 USD miesięcznie na koszty mieszkaniowe. Teraz, jeśli założymy również, że kupujesz dom po średniej cenie 158 300 USD z 2002 r. (National Association of Realtors), musiałbyś wymyślić zaliczkę w wysokości 28 890 USD, aby kupić ten dom i nadal spełniać definicję „niedrogich ”. Oczywiście istnieją inne czynniki, które wpływają na tę transakcję, w tym oprocentowanie kredytu hipotecznego, okres (długość) kredytu, punkty i koszty zamknięcia. Zmień dowolny z tych czynników, a Twoja zaliczka lub płatności miesięczne mogą wzrosnąć lub spaść. A jeśli uwzględnisz punkty i koszty zamknięcia, Twoje całkowite nakłady gotówkowe przy zamknięciu wyniosą ponad 33 000 $! Zgodnie z definicją rządową ten dom może być niedrogi na posiadanie, ale przy tak dużej gotówce wymaganej z góry, czy byłoby to przystępne cenowo na zakup?
Niedrogie w budowie
Jednym z głównych czynników wpływających na przystępność cenową jest koszt produkcji mieszkań. Grupy budowniczych często twierdzą – a rządowe statystyki potwierdzają te twierdzenia – że budowa domów tradycyjnie wyprowadza naród z recesji. Nic dziwnego, biorąc pod uwagę, że budowa domu przynosi korzyści nie tylko rzemiosłu, ale także produkcji, profesjonalnym usługom, a nawet transportowi. Ale popyt na nowe mieszkania może powodować niedobory siły roboczej i materiałów. Opóźnienia spowodowane warunkami pogodowymi lub problemami z pozwoleniami również zwiększają koszty, a koszty te są przerzucane na kupującego. Budowniczowie nowych domów zazwyczaj działają na dość wąskich marżach zysku netto, wynoszących od 5 do 10 procent, więc nawet niewielki wzrost kosztów może drastycznie obniżyć zysk budowniczego i zwiększyć koszty mieszkania dla kupujących.
Doświadczony budowniczy może pomóc nabywcy domu obniżyć koszty dzięki starannemu projektowi i doborowi materiałów. Proces ten nazywa się „inżynierią wartości” i jako kupiec w twoim najlepszym interesie jest znalezienie budowniczego, który dokładnie go zrozumie. Ale podczas gdy przemysł budowlany z pewnością korzysta na innowacjach w zakresie materiałów i metod, niezależny inwestor generalnie nie jest w stanie wywrzeć dużego wpływu na ogólną przystępność cenową mieszkań. Pomyśl o tym w ten sposób: Rezydencja za 750 000 dolarów, w swoim rdzeniu, jest zbudowana z zasadniczo tych samych materiałów, co ranczo z trzema sypialniami za 125 000 dolarów. Nie tylko wykończenia powodują zawyżoną cenę.
Obniżenie kosztów mieszkaniowych
Jednym z kluczowych sposobów osiągnięcia przystępności cenowej jest zwiększenie gęstości mieszkań. Przepisy dotyczące użytkowania gruntów na poziomie federalnym, stanowym i lokalnym mogą mieć ogromny wpływ na przystępność mieszkań. Na przykład przepisy dotyczące terenów podmokłych usuwają z rynku mieszkaniowego duże połacie ziemi, zmniejszając podaż. Lokalne zasady zagospodarowania przestrzennego, które wymagają działek o powierzchni pięciu akrów na każdy dom jednorodzinny, również wywierają presję na podaż gruntów. Zagospodarowanie dowolnej działki gruntu wiąże się z pewnymi kosztami stałymi, w tym planowaniem terenu i pozwoleniami, drogami, energią, kanalizacją i wodą. Wszystkie te koszty muszą być uwzględnione w cenie sprzedaży mieszkania wybudowanego na działce. Jeśli warunki zagospodarowania przestrzennego lub inne przepisy ograniczają działkę do budowy jednego domu, wszystkie te koszty zagospodarowania będzie musiał ponieść ten jeden dom, co spowoduje wzrost ceny. Jeśli przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego zezwalają na większą gęstość zabudowy – więcej domów na działkę – budowniczy może rozłożyć koszty zagospodarowania terenu na wszystkie jednostki mieszkalne, więc wybudowanie i zakup tego samego domu w rzeczywistości kosztowałoby mniej.
Polityka mieszkaniowa zapewniająca przystępność
Samorządy zazwyczaj włączają się, gdy brak dostępnych mieszkań zaczyna szkodzić żywotności społeczności. W wielu częściach kraju niezbędni pracownicy, tacy jak policja, strażacy, pracownicy medyczni i nauczyciele, nie mogą sobie pozwolić na życie w społecznościach, w których pracują. Niektóre gminy oferują obecnie dotacje i inne zachęty, aby zniwelować różnicę w przystępności cenowej i zwabić pracowników bliżej ich pracy. Inne środki stosowane przez władze lokalne i stanowe obejmują mandaty dotyczące przystępności cenowej mieszkań i zarządzenia dotyczące zagospodarowania przestrzennego.
Na przykład w Massachusetts ustawa 40B jest ustawą stanową, która wymaga, aby każda gmina w stanie miała politykę mieszkaniową, której celem jest zapewnienie dostępności przynajmniej 10 procent zasobów mieszkaniowych dla osób zarabiających 80 procent lub mniej mediany dochodu na danym obszarze (JESTEM). Takie środki mogą wymagać od deweloperów zwiększenia gęstości zabudowy w celu bardziej efektywnego wykorzystania dostępnych gruntów. Niektóre zasady wymagają od deweloperów, aby pewien procent budowanych przez nich domów był przystępny cenowo. Ustawa 40B była jedną z pierwszych takich ustaw w kraju i była częściowo odpowiedzialna za stworzenie około 18 000 mieszkań spełniających ten poziom przystępności. Maine poszedł w jego ślady z podobnym prawem. Obecnie w każdym rejonie kraju rośnie lista stanów, w których obowiązują lub oczekują przepisy, które promują i/lub nakazują przystępność mieszkaniową.
Istnieje również wiele organizacji i programów non-profit, które w szczególności zajmują się przystępnością cenową mieszkań. Na przykład wspólnotowe fundusze gruntowe (CLT) są zwykle prywatnymi podmiotami non-profit, które zapewniają dotacje i darowizny na zakup ziemi i mieszkań w długoterminowej przystępnej cenie. Większość CLT sprzedaje domy, ale utrzymuje ziemię „w zaufaniu” poprzez długoterminową dzierżawę gruntu właścicielowi domu. Większość umów najmu CLT wymaga pewnego rodzaju ograniczenia kapitału, aby po sprzedaży domu pozostało na niego przystępne dla następnego nabywcy. Inne organizacje to Habitat for Humanity, NeighborWorks, państwowe agencje finansowania mieszkalnictwa i lokalne władze mieszkaniowe. Jeden stosunkowo nowy program federalny, zarządzany przez lokalne władze mieszkaniowe, umożliwia uprawnionym najemcom wykorzystanie ich bonów mieszkaniowych Sekcji 8 na zakup domu. Lokalne banki i kredytodawcy hipoteczni często mają najnowsze informacje na temat programów kredytowych dla kupujących po raz pierwszy.
Studium przypadku: Community Land Trusts Save Housing
Miasto Burlington, liczące około 40 000 mieszkańców, jest największym miastem Vermont. Pomimo stabilnej gospodarki i małomiasteczkowego uroku Burlington ma swój udział w problemach związanych z dużymi miastami: wysokimi czynszami, nieobecnymi właścicielami, starzejącymi się zasobami mieszkaniowymi i płacami, które pozostają w tyle za rosnącymi kosztami mieszkaniowymi. W 1984 r. przywódcy miast i orędownicy mieszkalnictwa założyli Burlington Community Land Trust (BCLT), pierwszy CLT finansowany przez gminę. Dziś jest to największy CLT w USA z ponad 2500 członkami.
CLT to demokratycznie kontrolowana organizacja społeczna, która nabywa grunty i budynki oraz utrzymuje je w zaufaniu dla dobra większej społeczności. Jeśli chodzi o tanie mieszkania, model ten usuwa koszt gruntu z równania kosztów mieszkaniowych, dzięki czemu dom jest znacznie bardziej przystępny cenowo. Dodatkowo, powiernictwo gruntowe zapewnia właścicielowi domu długoterminową (zwykle 99 lat), odnawialną dzierżawę. W zamian nabywcy domów zgadzają się ograniczyć cenę domu, jeśli i kiedy zdecydują się go sprzedać. W wielu przypadkach CLT otrzymuje pierwszą opcję odkupienia domu po cenie określonej przez formułę. Właściciele domów uzyskują mniej kapitału ze sprzedaży, ale to ograniczenie zapewnia, że dom będzie dostępny dla następnego nabywcy.
Średnio mieszkanie BCLT po raz pierwszy jest dostępne dla ludzi za 62 procent mediany dochodu na danym obszarze. Przy odsprzedaży przeciętny dom BCLT jest dostępny dla osób zarabiających 57 procent AMI, ale sprzedaż przynosi właścicielom zysk netto w wysokości ponad 6000 USD.
Ograniczanie kapitału mogło być radykalnym pomysłem 20 lat temu, ale model przeszedł do głównego nurtu. Kiedy w 1984 r. założono Burlington Community Land Trust, było tylko kilka CLT. Dziś jest ich ponad 160 w 34 stanach i innych w Kanadzie i Wielkiej Brytanii.