Mieszkanie było kiedyś dość bezpieczną inwestycją – wkładałeś swoje pieniądze i za kilka lat, kiedy nadszedł czas sprzedaży, twój dom będzie wart więcej, niż za niego zapłaciłeś. Niestety, wielu sprzedających odkrywa, że te zyski z kapitału własnego, o których myśleli, że osiągnęli w latach boomu, są niczym więcej niż smutnymi wspomnieniami.
Jednak nie jest to do końca prawdą dla wszystkich: nawet na tym brutalnym rynku nieruchomości nadal istnieją obszary, w których ceny mieszkań utrzymują się na stałym poziomie lub nawet rosną.
Skąd możesz wiedzieć, gdzie Ty (i Twój dom) pasujesz? To nie jest łatwa odpowiedź. Oto sześć wskazówek dotyczących prawidłowej wyceny domu na niestabilnym rynku mieszkaniowym.
Przygotuj się na sprawdzenie rzeczywistości
Jeśli kupiłeś swój dom w szczytowym momencie rynku (lub spieniężyłeś kapitał własny, gdy czasy były w kolorze), możesz spotkać się z wersją naklejki szoku sprzedawcy. Eksperci od nieruchomości twierdzą, że nawet gdy właściciele domów zdają sobie sprawę, że wartość domów wokół nich spadła, często nadal trzymają się przestarzałych poglądów na temat wartości ich własnej nieruchomości. Jeśli przygotowujesz się do sprzedaży, nadszedł czas na poważną kontrolę rzeczywistości, mówi Cincinnati, rzeczoznawca majątkowy z siedzibą w stanie Ohio, Lou Freeman.
Porozmawiaj z więcej niż jednym pośrednikiem w handlu nieruchomościami
Kiedy ceny spadają, a wielkość sprzedaży spadła do strumyka, być może nadszedł czas, aby porozmawiać z profesjonalistami z branży nieruchomości, którzy współpracują z kupującymi, przynajmniej w celu ustalenia właściwej ceny domu. Praca z Pośrednikiem w Obrocie Nieruchomościami®, który ma świetne wyniki jako sprzedawca, jest zwykle najlepszym pierwszym krokiem.
„To bardzo ważne, aby usłyszeć, co myślą kupujący na dzisiejszym rynku”, mówi Katie Wethman, certyfikowana księgowa i pośrednik w obrocie nieruchomościami z siedzibą w McLean w stanie Wirginia. „Zbyt wielu agentów – zwłaszcza tych z największym doświadczeniem w branży – współpracuje głównie ze sprzedawcami i nigdy nie słyszą najczęstszych obiekcji kupujących”. Wethman mówi, że na tym rynku sprzedawcy mogą nawet rozważyć współpracę z kimś, kto jest przede wszystkim „agentem kupującego” lub kimś, kto specjalizuje się w pomaganiu kupującym w znajdowaniu domów. Mówi, że ich pomoc w wyreżyserowaniu domu i sprzedaży może w rzeczywistości pomóc w szybszej sprzedaży, ponieważ dokładnie wiedzą, jakie opinie otrzymują od osób, które obecnie szukają.
Innym powodem, dla którego warto się rozejrzeć, jest upewnienie się, że pracujesz z kimś, kto nie tylko zna obszar i rynek, ale ma realistyczne podejście do aktualnego stanu sprzedaży.
Używaj swoich komputerów poprawnie
Każdy ekspert ds. nieruchomości powie Ci, że jednym z najpotężniejszych narzędzi wyceny, jakie każdy ma, są tak zwane „comps” lub zestawienia porównawcze. Są to statystyki dotyczące ostatnio sprzedanych domów podobnych do Twojego, zwykle pod względem lokalizacji, wielkości i/lub udogodnień. Ale chociaż każdy licencjonowany pośrednik w handlu nieruchomościami lub rzeczoznawca będzie miał dostęp do kompozycji, nie zawsze jest łatwo wybrać te właściwe lub właściwie je przeczytać.
Po pierwsze, upewnij się, że patrzysz na to, co faktycznie zostało sprzedane, a nie na to, po co wystawiają je osoby o podobnych nieruchomościach. „Zbyt wielu właścicieli koncentruje się na tym, o co inni proszą o swoje domy, a nie na tym, co faktycznie dla nich dostają” – mówi Wethman. A kiedy patrzysz na ceny sprzedaży nieruchomości porównawczych, zwróć szczególną uwagę na datę zawarcia transakcji. „Nawet jeśli porównanie ma zaledwie kilka miesięcy, musisz zastosować dane trendów regionalnych: jeśli rynek spadł o pięć procent w ciągu ostatnich trzech miesięcy, musisz wziąć tę porównanie sprzed trzech miesięcy i zastosować spadek większy niż pięć procent do tej ceny. Zbyt wiele osób wycenia cenę na ostatniej sprzedaży bez tej ekstrapolacji i w końcu goni rynek.
„W branży nieruchomości mówi się, że nie można być obiektywnym w kwestii własnego domu” – mówi Freeman. "To prawda. Kiedy pośrednik nieruchomości powie ci, że dom, który kupiłeś sześć lat temu za 303,5 tys. dolarów, teraz zarobi tylko 285 tys. dolarów, może ci się trudno w to uwierzyć”.
Czasami sprzedawcy ignorują porady ekspertów, ponieważ mają na uwadze liczbę, od której nie mogą uciec, mówi Todd Huettner, pośrednik w finansowaniu nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych. Jeśli nie możesz przekroczyć tej liczby i nie musisz sprzedawać, prawdopodobnie nadszedł czas, aby po prostu usiąść przy inwestycji i przeczekać obecną burzę. Ale sprzedający, którzy muszą się pozbyć swojej własności, będą musieli zmierzyć się z trudnymi realiami.
„To, co zapłaciłeś za swój dom, nie ma nic wspólnego z jego obecną wartością” – mówi. „To, co »musisz wydostać się z domu«, również nie ma wpływu na obecną wartość”. Fakt ten może być trudnym sprawdzianem rzeczywistości, gdy uważasz, że musisz otrzymać określoną kwotę w dolarach ze sprzedaży domu, aby spłacić obecny kredyt hipoteczny.
Aby zwiększyć komplikacje związane z prawidłowym odczytywaniem kompozycji, Twój Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami musi znać i rozumieć Twoją wyjątkową sytuację. „Nie każdy rynek spada” – mówi Wethman. „Nawet na upadających rynkach są dzielnice, które dobrze sobie radzą”.
Rozważ wycenę
Eksperci twierdzą, że jeśli nadal nie czujesz się pewnie w analizie wartości swojego domu, warto uzyskać wycenę.
„Większość właścicieli domów polega na pośrednictwie w obrocie nieruchomościami, aby pomóc w wycenie swoich nieruchomości, a pośrednicy nieruchomości zwykle mają dużą wiedzę na temat tego, co jest, a co nie sprzedaje się w konkretnej okolicy lub w określonym przedziale cenowym” – mówi Freeman. „Ale koszt oszacowania przez licencjonowanego lub certyfikowanego przez stan rzeczoznawcę, który zna twoją okolicę, może zaoszczędzić ci miesięcy wydłużonego czasu marketingowego i tysięcy dolarów na ponoszenie kosztów, pomagając ci prawidłowo wycenić dom od samego początku”.
Upewnij się, że wybierasz kogoś, kto rozumie nie tylko Twój obszar, ale także cel uzyskania oceny. Chcesz wybrać kogoś, kto zechce z tobą porozmawiać i wyjaśnić różne rzeczy, mówi Huettner. „Zadzwoń do trzech rzeczoznawców i powiedz im, co robisz, i wybierz tego, który najchętniej ci wyjaśni i pomoże” – mówi. „Jeśli sprzedajesz swój dom, warto mieć od 300 do 500 dolarów, aby mieć własną, niezależną opinię eksperta na temat wartości twojego domu i jest to nieocenione w samokształceniu”.
Bądź wścibskim sąsiadem
Wreszcie, nie bój się być tym, co Pośrednicy w Obrocie Nieruchomościami nazywają „wścibskim sąsiadem”. „Zacznij chodzić do każdego otwartego domu w swojej okolicy, aby poznać ceny w porównaniu z powierzchnią kwadratową, poziom aktualizacji i tak dalej” – mówi Freeman. „Pośrednicy w handlu nieruchomościami oczekują wścibskich sąsiadów. Nie zawiedź ich. Dodatkowa zaleta bycia wścibskim: jeśli/kiedy dom się sprzedaje, dowiesz się o nim więcej, gdy spojrzysz na kompoty.
Chociaż ważne jest, aby zdać sobie sprawę, że jedyną liczbą, która naprawdę się liczy, jest cena zamknięcia, porównanie listy z cenami zamknięcia domów w Twojej okolicy da ci dobry barometr tego, w jakim kierunku zmierzają ceny i jak długo możesz oczekiwać, aby znaleźć kupującego. „Jedź po swojej okolicy lub przejdź online do Zillow.com lub innych podobnych witryn i przeglądaj ostatnio sprzedane domy i domy wymienione na liście” – mówi Huettner. „Pamiętaj tylko: liczą się tylko ceny sprzedaży zamkniętej”.
Huettner mówi, że trudno jest zaakceptować wartość swojego domu na spadającym lub niestabilnym rynku, ale lepiej sobie z tym poradzić, wprowadzając swój dom na rynek, niż pozwolić mu marnować przez miesiące, jeśli cena jest zbyt wysoka. „W końcu poznasz wartość rynkową swojego domu” – mówi. „Nie czekaj, aż rynek pokaże ci, kiedy w końcu sprzedasz. W ten sposób kosztuje o wiele więcej”.
Narzędzia do oceny ceny domu online Home
Eksperci ds. wyceny nieruchomości twierdzą, że jednym łatwym pierwszym krokiem dla osób rozważających sprzedaż lub po prostu zastanawiających się nad swoim kapitałem własnym jest skorzystanie z internetowych narzędzi wyceny domów. Chociaż nie powinieneś kłaść zbyt dużego nacisku na te ceny, mogą one być dobrym punktem wyjścia. Oto kilka narzędzi online, które pomogą Ci określić wartość Twojego domu:
- Zillow umożliwia podłączenie adresu Twojego domu, aby znaleźć ostatnio sprzedane nieruchomości na mapie Twojej okolicy. Możesz także sprawdzić ceny ostatnich ofert w Twojej okolicy.
- Trulia pokazuje oferty, obniżki cen, a nawet „mapę ciepła nieruchomości” ze średnimi cenami ofertowymi domów w Twojej okolicy. Minus: pokazuje ceny ofertowe, a nie ceny sprzedaży.
- Domania, strona internetowa Lending Tree, oferuje sekcję „Sprawdzanie ceny domu”, w której można wpisać adres i sprawdzić cenę sprzedaży domu sprzedanego w ciągu ostatnich pięciu lat.
- Lokalne witryny internetowe z nieruchomościami: Niektóre duże grupy zajmujące się obrotem nieruchomościami mogą sporządzać wykazy ostatnio sprzedanych nieruchomości na ich obszarze. Jednym z przykładów jest Crye-Leike w Tennessee; jego strona internetowa umożliwia podłączenie adresu określonej nieruchomości, aby dowiedzieć się, za co została sprzedana.