Być może szukałeś przez kilka miesięcy, a nawet lat, a teraz znalazłeś idealny dom. Twoje marzenie obejmuje misternie szczegółowe przewijanie, ręcznie rzeźbiony słupek z nowożeńców lub dostojne białe kolumny. Jest również wymieniony jako zasób przyczyniający się do historycznej dzielnicy w Krajowym Rejestrze Miejsc Historycznych. Co to znaczy? Jakie rzeczy należy wziąć pod uwagę, zanim zdecydujesz, że ten dom jest dla Ciebie?
1. Posiadając zabytkowy dom, stajesz się częścią czegoś większego.
Wpis do Krajowego Rejestru jest szczególnym, ekskluzywnym udogodnieniem, które przyciąga określoną grupę nabywców domów, sugeruje Tom Zannelli, starszy agent sprzedaży Paragon Real Estate w San Francisco, choć ich urok może również zdobyć nieoczekiwanych nabywców. Posiadanie nieruchomości w historycznej dzielnicy oferuje wyjątkową okazję do interpretacji i podzielenia się historią swojego domu, jako zarządca uznanego współtwórcy przeszłości naszego narodu.
Thom i Lynn Wood, architekci i dyrektorzy Time Line Architecture, świadomie zdecydowali się zamieszkać w sąsiedztwie przebudowanych budynków wojskowych w Fort Ethan Allen w Essex, VT. Zarówno otoczenie, jak i dom zachęcały do ponownego wykorzystania mieszkań, a przestrzeń oferowała nietuzinkowy design, rzemiosło i materiały. „To była szansa, aby stać się częścią czegoś większego i wyjątkowego” - powiedział Lynn.
2. Zakup zabytkowego domu zapewnia znaczny zwrot z inwestycji.
Cytat z Krajowego Rejestru potwierdza historyczne znaczenie domu, ale prawdziwą wartość można urzeczywistnić w stabilności i sile wartości nieruchomości. Badanie sprzedaży domów w Karolinie Południowej z 2000 r. wykazało, że domy w historycznych dzielnicach Kolumbii sprzedawały się o 26 procent szybciej niż cały rynek; podczas gdy historyczni właściciele Beauport zauważyli aż o 21 procent wyższą cenę sprzedaży. W Rzymie, GA, nieruchomości w wyznaczonych historycznych dzielnicach wzrosły o 10% bardziej niż podobne nieruchomości bez historycznego oznaczenia w latach 1980-1996. Badania w Teksasie, Nowym Jorku i Pensylwanii potwierdzają pozytywny wpływ, jaki oznaczenie historycznej dzielnicy ma na wartość nieruchomości, z ogólny wzrost od 5 do 20 procent. Wydaje się, że stabilność wartości nieruchomości rozciąga się również na okres posiadania właściciela: podobno w dzielnicach historycznych występuje mniejsza rotacja właścicieli niż w dzielnicach, w których nie ma tego rozróżnienia.
3. Remonty i dobudowy zabytkowego domu mogą być regulowane.
Wpis do rejestru krajowego jest potwierdzeniem znaczenia nieruchomości dla jego społeczności, stanu lub narodu. Niektórzy nabywcy domów mogą być zaniepokojeni tym oznaczeniem z National Park Service, obawiając się naruszenia ich praw własności. Ale w dużej mierze obawy te są bezpodstawne, o ile praca nie otrzymuje federalnych pieniędzy i nie wymaga federalnej licencji ani zezwolenia. Właściciele nie mają obowiązku przywracania nieruchomości ani otwierania drzwi dla publiczności.
Wiele gmin wyznaczyło jednak okręgi kontroli projektów na obszarach, które zostały zidentyfikowane jako mające szczególne znaczenie historyczne, architektoniczne, krajobrazowe, kulturowe lub wizualne. Budynki w tych obszarach mogą podlegać przeglądowi pod kątem proponowanej zmiany, dodania lub rozbiórki. Te zarządzenia konserwacyjne pomóc właścicielom domów chronić ich inwestycję, zachowując historyczny charakter ich dzielnic. Potencjalny nabywca nieruchomości w obrębie ustalonej historycznej dzielnicy powinien odwiedzić lokalne biuro planowania i zagospodarowania przestrzennego, aby ustalić, jakie wytyczne mogą mieć do niego zastosowanie.
Przegląd dowolnego projektu może obejmować zakres od pobieżnej oceny przez administratora strefowego do przeglądu przez komisję wtórną, która doradza konkretnie w kwestiach wrażliwości historycznej i zgodności architektonicznej. W przypadku niektórych rodzajów prac właściciele domów mogą wymagać uzyskania zezwolenia zwanego Certyfikatem Adekwatności (COA) lub Zezwolenia na drobne prace z biura planowania lub komisji rewizyjnej. Społeczności, które opierają się na turystyce dziedzictwa, często mają bardziej rygorystyczne procedury przeglądu: Historyczna Savannah wymaga przeglądu pod kątem tak drobnych zmian, jak zmiana markiz. W nowojorskiej dzielnicy Row House przed wymianą rolet zewnętrznych konieczne jest posiadanie certyfikatu COA. Recenzja dotyczy tylko zewnętrznej części dowolnej konstrukcji w zabytkowej dzielnicy i nie ma wpływu na żadne zmiany we wnętrzu.
Niektóre komisje dzielnicy zabytkowej mogą wymagać wymiany uszkodzonych materiałów w naturze, tj. na oryginalne cechy materiałowe lub konstrukcyjne budynku. Chociaż przebudowa zabytkowego domu może wymagać specyficznych lub drogich materiałów lub rzemiosła, będzie to zrównoważone prawdopodobieństwem utrzymania inwestycji. Ponadto chroniona własność sąsiada jest również mniej podatna na zmiany w sposób, który może obniżyć wartość twojej nieruchomości.
4. Dom historyczny może mieć dostęp do zasobów do konserwacji.
W niektórych przypadkach budynki wymienione jako zasoby wnoszące wkład w rejestrze krajowym mogą kwalifikować się do ograniczonej pomocy finansowej w formie dotacji, pożyczek lub zachęt podatkowych. Gruzja zapewniła ośmioletnie zamrożenie oszacowań podatku od nieruchomości na wyznaczonych zabytkowych nieruchomościach. Rząd federalny obecnie ogranicza możliwości ulg podatkowych do struktur generujących dochód (zamiast czysto mieszkaniowych). Innym źródłem skromnej pomocy finansowej są organizacje konserwatorskie.
Służebności w zakresie ochrony mogą być organizowane przez samorządy lokalne lub organizacje prywatne, takie jak Historic New England (dawniej Towarzystwo Ochrony Zabytków Nowej Anglii). Ustalenia te mogą zmniejszyć obciążenie podatkowe od nieruchomości, zapewniając jednocześnie zachowanie, ochronę i utrzymanie Twojej historycznej nieruchomości. Programy różnią się w zależności od stanu, więc skontaktuj się ze swoim stanowym biurem ochrony zabytków (SHPO), lokalną agencją planowania lub społecznością historyczną.
Tysiące historycznych dzielnic zostało wpisanych przez rząd federalny do Rejestru Narodowego, od słynnych domów w Newport po skromne domy młynów w Nowej Anglii. Aby uzyskać więcej informacji, skontaktuj się z Krajowym Rejestrem Miejsc Historycznych lub lokalnym Stanowym Biurem Ochrony Zabytków.