To nie jest błahostka, ale program 203k Federalnej Agencji Mieszkaniowej umożliwia właścicielom domów sfinansowanie remontu domu w ramach zakupu lub kredytu refinansowego z ubezpieczeniem FHA.
Ile? To zależy. Jak to działa? To zależy.
Tak… to program rządowy. Ale nawet przy rekordowo niskich oprocentowaniu kredytów hipotecznych FHA, który gwarantuje hipoteki zajmowane przez właścicieli przez prywatnych pożyczkodawców, stał się preferowanym kredytem hipotecznym dla pożyczkodawców niechętnych do ryzyka. Już samo to sprawia, że warto sprawdzić program 203k.
Kluczowe czynniki, które będziesz musiał ścigać, to:
- Twoim nowym najlepszym przyjacielem jest inspektor 203k. Ponieważ fundusze na renowację są zawarte w całkowitej kwocie pożyczki (nie wydawane osobno), inspektor zatwierdzony przez FHA musi zbadać dom i proponowany projekt, aby upewnić się, że wszystkie wspierają całkowitą wartość pożyczki. Inspektorzy ci są zazwyczaj inspektorami domowymi z supermocami FHA, więc praca z nimi jest ekstremalną wersją pracy z przeciętnym inspektorem domowym.
- Sposób, w jaki działa ten proces, cały czas się zmienia. Jako cywil nie możesz nadążyć za wszystkimi niuansami proponowanych, przyjętych, anulowanych i przywróconych zmian. Zła wiadomość jest taka, że pożyczkodawcy też nie mogą za nią nadążyć. Kluczem, mówi konsultant ds. 203 tys., Randy Navarro (z firmy The Complete Inspection Company na przedmieściach Seattle), jest wybór urzędnika ds. pożyczek, który regularnie obsługuje pożyczki w wysokości 203 tys. Nie wybieraj tylko pożyczkodawcy, który zajmuje się tymi pożyczkami - w całym budynku może nie być ani jednego doświadczonego urzędnika ds. Pożyczek. Sprawdź potencjalnych specjalistów ds. pożyczek, ile dokładnie 203 tys. pożyczek obsługują rocznie i porozmawiaj z 203 tys. inspektorów, z którymi współpracują. Nieudolny urzędnik ds. kredytów może beznadziejnie plątać i tak już skomplikowany proces. „Nie bądź królikiem doświadczalnym dla oficera pożyczkowego” – mówi Navarro.
- Pośrednicy w obrocie nieruchomościami nie są wiarygodnym źródłem informacji o 203 tys. kredytów. Mają jeszcze mniejszą motywację, by być na bieżąco ze skomplikowanymi zasadami. A co najważniejsze, agenci nieruchomości nie mają nic do powiedzenia w procesie kredytowym.
- Ile możesz pożyczyć zależy od regionu, ale dobrą zasadą jest to, że całkowita wartość pożyczki nie może przekroczyć maksymalnej kwoty pożyczki FHA dla twojego regionu. Oznacza to, że aby finanse działały, musisz kupować taniej i znacznie poprawiać wartość rynkową domu z umiarkowaną, rynkową poprawą. Bingo! To jest cały punkt programu.
Wykonawca nie otrzyma środków z góry. Pożyczkodawca uwolni środki dopiero po zakończeniu i zatwierdzeniu prac. To zła wiadomość dla kontrahentów z problemami z płynnością finansową, ale to dobra wiadomość dla kompetentnych wykonawców, którzy lubią gwarancję, że pieniądze czekają na nich po zakończeniu dobrze wykonanej pracy. (Właściciele domów są znani z tego, że kończą się pieniądze i nie mówią o tym swoim wykonawcom.)
Twój wniosek o pożyczkę pozostanie na dobrej drodze, jeśli pamiętasz, że 203k jest pożyczką mieszaną, co oznacza, że twój projekt remontowy podlega znacznie większemu nadzorowi ze strony pożyczkodawcy niż normalna pożyczka refinansowa lub pożyczka na remont domu. „Z pieniędzmi nie możesz robić, co chcesz”, zauważa Navarro. „Jeśli jesteś buntownikiem i każesz wujowi Billy'emu zająć się dachem zamiast wykwalifikowanemu wykonawcy, będziesz miał kłopoty. Ale jeśli zechcesz przestrzegać zasad, wszystko pójdzie dobrze”.
Aby uzyskać więcej informacji na temat finansowania, rozważ:
Jak: (naprawdę) wygrać wojnę licytacyjną
Umieść rzeczoznawcę w zespole ds. przebudowy
Uchwyć wysokie noty za ulepszenia poniżej poziomu