Ach, zaciszny, spokojny dom wakacyjny, z dala od zgiełku…
Ale nie na tyle daleko, by być z dala od IRS. Przepisy podatkowe mające zastosowanie do dochodów z wynajmu domu wakacyjnego, z którego korzystasz na własne wakacje, stały się bardziej skomplikowane.
Rynek domów wakacyjnych otwiera się właśnie w tym roku i jeśli trendy się utrzymają, będzie to hit. Ponieważ ceny domów spadają na dno, wiele osób krąży wokół miejsc wakacyjnych w poszukiwaniu okazji. Badanie przeprowadzone przez National Association of Realtors w 2012 r. dotyczące inwestycji i nabywców domów wakacyjnych wykazało, że sprzedaż domów wakacyjnych wzrosła w zeszłym roku o 7% i obecnie stanowi 11% całej sprzedaży domów. (Dla kontrastu sprzedaż domów podstawowych spadła o 15,5% w 2011 r.)
Ale przepisy IRS to nie dzień na plaży.
Przepisy wydane pod koniec 2011 roku dodatkowo komplikują sposób przydzielania dni „osobistych” i „komercyjnych”, gdy próbujesz umorzyć część swojego domu wakacyjnego, ponieważ go wynająłeś.
Według Janet Hagy, dyplomowanej księgowej z Austin w Teksasie, definicja „użytku osobistego” obejmuje teraz twoją rodzinę i każdego członka holdingu, który mogłeś utworzyć, abyś mógł współwłasność nieruchomości.
Myślisz o wolnej od podatku zamianie domu na tanie wakacje w innym miejscu? Pomyśl jeszcze raz: zamiany są również uważane za „użytek osobisty”, nawet jeśli pobierasz czynsz. A jeśli zapłacisz znajomym mniej niż czynsz rynkowy, utkniesz w nadrobieniu różnicy dla podatnika.
Jest to dodatek do i tak już skomplikowanej formuły użytkowania. Tradycyjnie drugi dom liczy się jako „nieruchomość osobista”, jeśli zajmujesz go przez 14 dni w roku lub 10% dni w ciągu roku podatkowego. Ale jeśli nieruchomość jest wynajmowana na 15 lub więcej dni, musisz proporcjonalnie proporcjonalnie odliczyć wszelkie odliczenia lub straty. Oczywiście wszystko to staje się jeszcze bardziej zagmatwane, jeśli dzielisz własność.
Zanim zagłębisz się w kuszący zakup:
- Omów wpływ podatków i przepływów pieniężnych ze swoim księgowym, zwłaszcza jeśli myślisz, że dom „spłaci się” dzięki dochodom z wynajmu.
- Analizuj koszty utrzymania nieruchomości, w tym podatki od nieruchomości, ubezpieczenie i opiekę dalekobieżną poza sezonem.
- Skonsultuj się z doradcą inwestycyjnym, aby sprawdzić, czy dodanie nieruchomości do portfela przeważy zalecany udział nieruchomości w Twoim zestawie aktywów.
- Przejrzyj propozycje współwłasności, mając na uwadze najgorszy scenariusz. Jeśli inny z właścicieli nie będzie mógł wywiązać się ze swojego zobowiązania, pozostali właściciele będą zmuszeni do uzupełnienia luzu, a dochód z najmu może, ale nie musi, stanowić ulgę po opodatkowaniu.
Czytaj więcej od Pieniądze mają znaczenie w poniedziałki:
Dzisiejsze czynsze za wczorajsze domy
Ulgi podatkowe na rzecz efektywności energetycznej
Dlaczego Home Depot jest tak zatłoczony?